2012年房地产估价师考试案例与分析试题及答案(2)

　　问答题第四版问题及答
　　1、估价对象为A幢写字楼，B为A相邻写字楼，外观、规模相似，但A、B写字楼租金有差异，问⑴、导致AB写字楼租金差异主要有哪些；（参考答案：内部设备、布局、租户类型、权益、物业管理水平、智能化程度等等不同）⑵、如果以B写字楼作为可比实例求取A的租金，应作如何修正；（参考答案：实物状况、权益状况调整等等）
　　2、国有土地上房屋拆迁中装饰装修赔偿评估，评估公司评估结果为10万元，委托方称3年前装修和购买家具共花费30万，因此说评估公司评估过低。问⑴、造成如此评估结果，评估公司应作如何解释（参考：估价时点、折旧等等）⑵、如果评估拆迁装修装饰赔偿，应选用何种方法，步骤如何（成本法，步骤不好答啊）
　　3、委托方甲看中一个商铺，想购买用来出租获取稳定收益，在满足甲要求的报酬率的情况下，让你评估其能够购买此商铺的最大值，问：这种评估属于鉴证性评估还是咨询性评估（咨询性评估），价值类型为（投资价值），可以采用何种方法评估及技术路线如何（收益法，技术路线参照收益法技术路线，理论与方法教材中有介绍）
二、单选
　　单选题第一版问题及答案
　　1、 问属于房地产的收入，应该是营业收入扣除商业利润扣除老字号收益 选A
　　2、问净收益，选A
　　3、问不属于商业的个别因素，选通风采光
　　4、问收益价格高于比准价格的原因，选报酬率低
　　5、问使比准价格上升（记不清了），选项有通胀，存款利率，我选了存款
　　6、问征收，抵押情况下比准价格和收益价格的权重，选了等于
　　7，问侵犯甲公司的何种权利，选地役权
　　8，问丙公司应该如何，选继续开发
　　9，问赔偿责任人，选甲公司和乙公司
　　10，问赔偿金额，选差价+利息
　　单选题第二版问题及答案
　　第一题：
　　1、一经营性酒店评估，营业收入5320，品牌收入占8%，运营费用、财务费用、管理费用等等分别为2260、130、250、210，利润为10%，问房产带来收入为多少（4894.4）
　　2、问净收益多少：（1554.96）
　　3、如果你评估此项目，下列哪些不作为重点查勘内容（采光通风、建筑高度、内部布局、装修情况）
　　第二题：商铺评估收益法价格为12000元/平方米，市场法为10000元/平方米，问
　　4、造成收益价格高于市场比准价格的原因不包含以下哪个（通货率上升、存款利率下降、租赁市场旺盛、销售市场淡）
　　5、这问记不起来了
　　6、如果确定评估结果，应如何做（收益法权重大于市场法、市场法权重大于收益法、权重相等、还有一个选项忘记了）
　　第三题：甲公司开发一河景房，将相邻的一块地售给乙公司，为保持河景，给了一笔钱给乙公司，条件是不得建高层建筑，但没有登记。乙公司又转手给丙公司，但没有说明甲公司的条件。现在丙公司盖高层建筑，甲公司上诉，要求停止开发。
　　7、甲公被侵害的是什么权利？（地役权 相邻权 共有权
　　8.丙公司应该怎么做（ 停止开发 继续开发 待甲乙公协商好后再开发
　　9、购河景房的人和甲公司如索赔，索赔的对象分别是？
　　10、如协商不成，丙公司继续开发，如何评估甲公司损失（河景房售价和非河景房售价的差价 河景房售价和非河景房售价的差价加上甲公司给的一笔钱的本金及利息 河景房售价和非河景房售价的差价减去甲公司给的一笔钱的本金及利息
三、找错
　　找错题第一版问题及答案
　　1、估价人员应为注册房地产估价师
　　2、假设和限制条件中：依据《估价规范》和委托人要求不对
　　3、假设和限制条件与注册估价师声明前后矛盾（假设中好像是不能保证建筑质量不承担责任，而声明中却强调不存在质量问题）