2012年房地产估价师考试案例与分析试题及答案(3)

　　4、比较法中路口和楼层属于区域因素而不是个别因素（这个比较玄，凑数的。第一次考没安排好时间）
　　5、估价对象状况描述过于简略，如土地的四至、地形地势等
　　6、市场法中可比实例3楼层为3层，未作调整
　　7、可比实例租金内涵未交代，是否为客观市场租金
　　8、可比实例空置率未说明取值依据，空置率均为5%
　　9、比较法中可比实例2交易日期未做修正，或应说明不作修正的理由
　　10、夹层是否合法应予以调查核实并加以说明
　　11、市场法中租金的最终确定未列出计算过程，采用简单平均法的理由不充分
　　12、估价结果缺少车库的价值
　　13、忘了
　　找错题第二版问题及答案
　　1、 封面中缺注册估价师的注册号
　　2、结果报告中，估价对象缺房地产建成具体到月。
　　3、技术报告中，收益法前面的公式与后面计算的公式不一致
　　4、可比实例3与估价对象所处的楼层不一致未进行调整。
　　5、交易实例2交易日期修正取值无理由
　　6、未说明实例是否包含车库的价值
　　7、缺租赁保证金及押金的利息
　　8、钢混40年错
　　9、收益年限29年错
　　10、收益法公式选用无理由
　　11、总价计算错误，不应按511.45平方米计算或说明计算的理由
　　12、缺修正金额计算的过程和理由
　　13、估价报告应用的有效期受估价目的所限说法错误码。
　　找错题第三版问题及答案
　　1、 封面估价人员表述错，应为注册房地产估价师；
　　2、致委托人函估价对象描述不清，缺少楼层和车库；
　　3、估价师声明没有注册房地产估价师盖章；
　　4、结果报告估价对象权益状况描述不清，缺：建筑物建成年月日（只表述为2000年建成）、缺土地使用权出让年限（只表述剩余年限27年）、缺他项权设立时间；
　　5、技术报告收益法公式无选取理由，或与计算公与方法选择表述的公式不一致；
　　6、市场法中可比实例缺权益状况的修正；
　　7、市场法可比实例2未进行交易日期修正；
　　8、市场法个别因素调整中缺车库和夹层的修正；
　　9、收益法年总费用中缺租赁费；
　　10、收益法收益年限错误，未考虑土地使用权剩余年限；
　　11、收益法中租赁期未采用租约期租金；
　　12、收益法中维修费计算基数错误，不应该为估价对象实际重置价格；
　　13、技术报告估价结果内涵表述不清，未明确车库价值是多少
　　找错题第四版问题及答案
　　1、 封面中“估价人”错误，应为房地产注册估价师
　　2、致委托人函中缺报告应用有效期
　　3、可比实例3未作楼层修正
　　4、估价结果报告中缺区位状况
　　5、收益年限29年错，应为27年
　　6、收益法中未计算车位价格
　　7、钢筋混凝土结构耐用年限40年错
　　8、确定估价结果时取511.？？错，应为411.？？
　　9、保险费基数取有效收入错。
　　10、楼层属于区位因素
　　11、收益法中净收益未考虑租约因素
　　12、假设和限制条件中不考虑租约因素错
　　13、净收益测算缺其他收入
四、改错题
　　改错题第一版问题及答案
　　最后一题四个错误，1，法律上许可错误，未完成手续应按原规划用途为法律许可，故应该为综合用途为法律许可
　　2，技术上可能错误，仅有估价人员目测可能拆除非承重墙外的墙体是不合理的，应由专业的技术人员来确定其是否能拆除。
　　3、经济上可行，仅测算两种使用方式的收入现值不够，还应测算其费用现值，两者的净现值相比较做出选择