房产税解析：纳税人和时间

房产租赁的，以房产房租收入为房产税的计税依据。根据上述规定，房产税有两种计税模式：从价计征和从租计征。 #

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上篇文章“说说房产税这些事之二：纳税人及纳税时间”，和你们分享了谁还要交纳房产税及哪些时间收取房产税的问题。比如，某企业从政府土地管理部门取得一块农地，支付对价1000万元，用于建设民房和办公楼，委托外部施工企业进行施工建设，一年后全部竣工转固，厂房帐面残值3000万元，办公楼帐面残值2000万元。企业财务人员晓得该企业应当就民房和办公楼收取房产税，也晓得哪些时间开始收取房产税，问题又来了：应该按哪些总额收取房产税呢？借助这个问题，和你们谈谈房产税究竟怎样估算收取，即房产税的计税依据是何种。

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《说说房产税这些事之一：房产及税收范围》 #

《说说房产税这些事之二： 纳税人及纳税时间》 #

计税依据的基本规定 #

《房产税暂行条例》第三条规定：房产税根据房产残值一次减除10%至30%后的余值估算收取。具体减除升幅，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产残值作为根据的，由房产所在地地税机关参考同类房产核定。

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房产租赁的，以房产房租收入为房产税的计税依据。 #

根据上述规定，房产税有两种计税模式：从价计征和从租计征。 #

1、对于自用的房产，房产税从价计征，计税依据为房产余值，房产的计税余值 = 房产残值×（1-30%）

注：关于减除比列的问题，目前绝大部分省、自治区、直辖市人民政府规定的减除比列为30%，少数地方的减除比列高于30%，比如广西，减除比列为20%。

2、对于租赁的房产，房产税从租计征，计税依据为房租收入。 #

通过上述规定来看，房产税计税依据的难点在于从价计征中房产残值的确认，这还要导致你们的重点关注。

房产残值的确认 #

从价计征中牵涉的房产残值，并不等同于财会上房产进帐的固定资产原值，这个还要非常留意，房产税的风险巨大部份来自对房产残值的确认。 #

（一）房产残值的基本规定

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房产的残值，实际上就是房产的造价或则添置价。

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《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通告》（财税[2008]152号）第一条规定：对根据房产残值计税的房产，不论是否记载在财会凭证固定资产课目中，均应根据房子原价估算收取房产税。房屋原价应按照国家有关财会机制规定进行核算。对纳税人未按国家财会机制规定核算并记载的，应按规定给予调整或再次评估。 #

从上述规定可以看出，不管是外购的还是自建的房产，税法上对于房产残值的确定是根据国家有关财会机制规定进行核算的房产税计税依据2024，即按照财会机制的规定，应该记入房产残值的开支，都须要进行归集，以便正确核算房产的残值，而不是只是根据记入固定资产课目的房产残值进行确认。也就是说，如果企业发生的某项开支，按照财会的规定应当记入房产残值，但是，实际财会处理时，计入其他课目，那么在估算房产税的房产残值时，也应当包含该项总额。

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上述规定只是告诫你们，在财会处理时不要人为的调整进帐课目，应当严苛根据财会的规定，正确核算房产的残值，以便正确估算收取房产税，尽量避免由此引发的地税风险。 #

另外，如果企业对原有房子进行改造、扩建的，需要相应提高房子的残值。

（二）地价记入房产残值 #

根据现行财会处理的规定，取得的农地使用权记入无形资产核算，在该宗地上建设的房产，其固定资产的进帐价值并不包含地价。但是，在估算房产税的房产残值时，却包含地价，这是房产税的特殊规定，也是你们应当重点关注的方面。

《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等新政的通告》（财税[2010]121号）第三条：关于将地价记入房产残值征收房产税问题 #

对根据房产残值计税的房产，无论财会上怎么核算，房产残值均应包含地价，包括为取得农地使用权支付的对价、开发农地发生的费用成本等。宗地容积率高于0.5的，按房产建筑面积的2倍估算农地面积并据此确定记入房产残值的地价。

比如，某企业耗费1000万元取得一宗地，用于建设楼房，厂房的建设费用为2000万元，即楼房会计核算的固定资产原值为2000万元，不考虑其他诱因，则估算房产税的计税残值应为3000万元。

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另外，还要考虑容积率的问题。一般来说，宗地容积率＝建筑面积÷土地面积。比如，一块农地的面积是10万平方米，在土地上建造了2万平方米的房子，那么宗地容积率=2÷10=0.2；如果是宗地容积率是0.2的房子，需要根据房产建筑面积的2倍即4万平方米估算地价。假如地价是1亿元，那么还要记入房子残值的为4000万元。

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（三）房屋附属设备和配套设施 #

《财政部 国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与法规》（财税地字[1987]3号）第二条规定： #

房产残值应包括与房子不可分割的各类附属设备或通常不单独估算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管道，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管线及电网、电讯、电缆线圈；电梯、升降机、过道、晒台等。 #

属于房子附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从近期的探望井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒连接管算起。 #

实际上，上述与房子不可分割的各类附属设备或通常不单独估算价值的配套设施，在财会处理上，通常只是记入固定资产（房产）的残值，一般不单独核算。如果财会处理上确实进行了单独核算，在估算房产税的计税原值时，也必须包含上述附属设备或配套设施的进帐价值。 #

《国家税务总局关于逐步明晰房子附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通告》（国税发[2005]173号）进一步明晰：

为了维持和提高房子的使用功能或使房子满足设计要求，凡以房子为载体，不可随便联通的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在财会核算中是否单独记帐与核算，都应记入房产残值，计征房产税。

另外，173号公告对于更换附属设备和配套设施的房产税估算问题也做了如下规定： #

对于更换房子附属设备和配套设施的，在将其价值记入房产残值时，可扣减其实相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易受损、需要频繁更换的零配件，更新后不再记入房产残值。

即更换附属设备和配套设施，对于房产税来说，增加新残值，减少旧残值；对于易受损、需要频繁更换的零配件，因为其更换相对经常，价值相对较低，为保持房产税报送的稳定性，可以不变更房产残值。 #

（四）地下建筑房产税的征收规定 #

《财政部 国家税务总局关于具有房子功能的地下建筑征收房产税的通告》（财税[2005]181号，以下简称181号文件）规定：

凡在房产税征收范围内的具有房子功能的地下建筑，包括与地上房子相通的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下民防设施等，均必须按照有关规定征收房产税。 #

上述具有房子功能的地下建筑是指有屋顶和维护结构，能够遮风躲雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。

根据上述规定，对于房产税征收范围内的地下建筑，如果其使用功能符合房产税中“房产”的划分，也必须按规定征收房产税。

但是，根据181号文件的规定，地下建筑与地上建筑虽然在占地及其他方面存在一定的差别，在对自用的地下建筑税收时，给与一定的“折扣”，具体折扣比列如下图：

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另外，根据181号文件的规定，对于与地上房子相通的地下建筑，如房子的地下室、地下停车场、商场的地下部份等，应将地下部份与地上房子视为一个整体根据地上房子建筑的有关规定估算征收房产税。 #

也就是说，适用从价计征时，如果属于单独的应税地下建筑，在征收房产税时，给与一定的“折扣”优惠；对于与地上房子相通的地下建筑，应将地下部份与地上房子视为一个整体根据地上房子建筑计征房产税，不享受“折扣”优惠。

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从租计征房产税的计税依据 #

从租计征房产税的计税依据相对来说比较简略。根据《房产税暂行条例》第三条规定，房产租赁的，以房产房租收入为房产税的计税依据。

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根据《财政部 国家税务总局关于营改增后税费 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通告》（财税[2023]43号）的规定，房产租赁的，计征房产税的房租收入不含增值税；免征增值税的房产税计税依据2024，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。

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另外，根据财税[2010]121号的规定，对租赁房产，租赁双方签署的出租协议约定有收取房租时限的，免收房租其间由产权所有人根据房产残值收取房产税。

根据财税[2005]181号的规定，出租的地下建筑，按照租赁地上房子建筑的有关规定估算征收房产税。 #

以上是笔者对房产税的计税依据所做的简略剖析，房产税计税依据的确认是其国税风险的主要来源，希望能造成你们的重点关注。另外，在剖析时难免存在不足，欢迎你们批评见谅。

PS：下篇文章和你们分享“说说城镇土地使用税这些事”将重点解读土地使用税应关注的重点内容，敬请期盼！ #