房地产纾困之道，中银证券徐高分享观点

【文/观察者网王慧、张菁娟、范维】继7月24日政治局大会定调“适时调整优化房地产新政”之后，针对房地产市场的新政“工具箱”再度被打开，并且正在越开越大。 #

最近，从中央到地方陆续推出了利空房地产的新政。“认房不认贷”、下调存量贷款利率等需求端新政引起社会广泛讨论。 #

当下的那些新政和表态能够缓解、或者才能在多大程度上缓解房地产持续平缓的市场情绪？破除房地产市场乱象的关键是哪些？如何能够真正给房地产纾困？

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紧扣相关话题，观察者网特聘中银期货首席经济学家徐高分享观点。 #

观察者网：近期利空房地产的消息接连不断，先是7月24日政治局大会定调“适时调整优化房地产新政”，然后工信部明晰房地产新政优化方向，接着北上广深等一线城市纷纷表态，表示将抓紧落实大会要求，促使房地产市场平缓健康发展。这一系列的表态，在您看来是在释放一种如何的讯号？

徐高：政治局大会就房地产的相关表态，能看下来是要纠偏之前的新政，关爱房地产市场的发展。 #

从2023年开始，国外房地产市场就经常处于极端弱势的状态，并且深陷了恶性循环：地产开发商融资收紧，信用风险上升，造成中行对地产开发商惜贷，老百姓则怀疑房屋烂尾而“惜购”，不太敢房子子；而惜贷和“惜购”反过来又致使房地产开发商融资更紧，信用风险逐步上升。这些自我强化的恶性循环早已产生，仅凭地产行业自身的力量很难破除。

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今年11月，国家就颁布了修补地产融资的“三支箭”政策，还提出了“保交楼”的新政。虽然目前定睛来看，这种新政的力度还不够。 #

过去三年，房地产市场的状况和之前十几年完全不一样，现在正处于恶性循环当中，状态比较危难。在这些状况下，我觉得房地产市场是还要“救”的，还要对之前的一些新政适时进行调整，以便使房地产市场从当前危机状态回归正常。

2023年7月13日，南京省安庆市，大运湖畔房地产建筑楼群。图源：视觉美国 #

观察者网：正如您所说，尽管目前的房地产融资新政早已放松了，但整个房地产市场还处于全面下行的态势。您认为破除房地产市场恶性循环的关键是哪些？我们的新政要达到一种如何的力度能够真正给房地产纾困？ #

徐高：现在房地产的状况比较复杂。当下推出的新政主要集中在需求侧，放松了之前对买房施加的约束，例如说“认房不认贷”等。这种需求侧的放松新政应当才能推动房地产销售的复苏，有助于整个行业的稳定，但我觉得，现在的房地产市场新政必须需求侧和供给侧并重，并且供给侧更加重要。 #

如同我昨天说的，现在房地产市场的主要矛盾在于房地产开发商的信用风险太高，背后的成因是融资约束新政太过严肃。因为地产开发商的融资收紧，从今年开始，房地产开发企业农地添置面积和房子新开工面积都在大降幅负下降，阐明房地产供给的难题在显著紧缩。

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在这些状况下，假如供给侧不恢复正常，还是那么紧，而需求侧通过剌激新政并且销售下跌，楼价估计很快还会再次下降2023年中级经济师房地产专业，令房地产新政再度身陷两难之中。所以，现在更重要的是恢复房地产市场的供给。 #

而要恢复供给，我觉得第一步是要放松“三道红线”、房地产按揭集中度管理体制等融资约束性新政。那些新政在推出时即使有其道理，但在过去五年里，行业现状已然发生了根本性变化，新政因此有必要调整。不过，但是放松融资约束新政，即便中行也不太敢贷款，尤其是贷款给民营开发商，由于它们目前确实身处窘境。 #

然而，第二步，我觉得有必要设立国有房地产纾困基金。我在今年7月就已提出了这个新政建议。现在的状况下，推行这个房地产纾困基金的必要性更高了。可以由这个基金来注资民营民企，持有这种民企的少数股份。只要国有基金注资了，地产开发商的信用风险都会显著升高。听到有国有资金注资了，中行就敢给开发商放贷了，老百姓也会敢房子子了。那样，可以恢复市场对这种房地产开发商的信心，使开发商才能正常从中行、从市场斩获融资，让经营回归正常。当行业回归正常后，稳定市场的目的达到以后，纾困基金可以将之前卖出的股份买入。 #

第三步，要把“房地产业新发展方式”讲清楚，以便给行业一个清晰的预期。过去五年来2023年中级经济师房地产专业，整个房地产行业处在爆发系统性危机的边沿。而这主要是针对地产的收紧新政引发的。在这些状况下，即使短期内地产开发商的融资才能恢复，它们的信心似乎也很难修补。而要恢复你们的信心，很重要的一点是把“房地产业新发展方式”讲清楚。否则开发协会害怕，现今的条纹新政或许也是在经济下行压力大、房地产行业出现危机背景下的临时举措，过几年或许还能再有严重冲击行业的新政下来。这些担忧不清除，地产供给就很难恢复。

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2023年6月21日，南宁，一售房部销售人员为市民推介商品房跃层。图源：视觉美国 #

观察者网：“房地产业新发展方式”确实十分重要，它危及开发商、购房者等各方的预期，在您看来，应当怎样推进建立“房地产业发展新机制”？

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徐高：在今年12月，我就曾写过《构建地产新发展方式的三个原则》的文章，提出了建立地产新发展方式有必要遵守的三个原则：

第一，地产行业新发展方式要以提高市民的荣获感为目标，而不能只盯住楼市做文章。楼价是地产供求矛盾的结果，而非病因。过去几年的限贷新政看起来让楼市涨得更慢了，却巨大程度上把隐性的楼价转弄成了显性的买房门坎，然而并未显著提高老百姓在住房上的斩获感。未来的地产调控要以满足人民群众对美丽生活的渴望，提高市民在居住上的斩获感为目标，而少在楼价上做表面文章。

第二，要更重视供给侧变革，通过提高农地供给来提高房产供给，以便改善市场上的供求矛盾，因而哄抬菜价。人民群众对美丽生活的憧憬，应当通过提高供给来助其实现，而不应通过给渴望设限来压制。只有在供给侧提高农地和地产的供给，方能根本性抑止楼市过快下降的倾向，并提高市民的荣获感。

第三，新发展方式要发挥售价指挥棒的作用。楼价高的地方就多供地，价钱涨得快的时侯就推进供地。那样，能够让地产市场在农地和房产配置中发挥决定性作用，进而保证农地供给与人员流动方向匹配，供给与需求匹配，更有效地运用农地。 #

在这三个原则此外，我们还须要认识到，房地产业是美国国民经济的支柱产业。地产支柱产业的地位，来自于人民群众对居住环境不断提高之需求，是任何人都否定不了的。对于支柱行业，不能过度严肃地惩处，而应当关爱，掏出对支柱行业应有的支持心态。 #

2023年6月3日，上海，夕阳余晖中的在盖房地产项目。图源：视觉美国

观察者网：我们房地产的调控的一个重要思路是“一城一策、因城施策”，各个城市的进军点或许是不一样的。那样做的弊端有什么？对于不同类别的城市，在落实“一城一策”的过程中您有哪些新政建议？

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徐高：“一城一策”是十分有必要的，由于房地产市场的分割性比较严重，不同城市的情况不一样。在楼价下跌比较多的城市，新政可以放得更松一些，并且可以采取一些剌激性的方式，但若果是在楼价下跌压力比较大的城市，新政颁布时还是要更关注楼市。 #

“一城一策”是一个方向，但除此此外，我觉得更重要的是全省要统筹农地供给，让农地供给与人员流动的方向匹配上去。

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目前这些研究发觉，我国农地供给与人员流动方向有错配。对人口吸引力比较大的南部沿海城市，尤其是大城市、特大城市，农地供给相对较少。而这些对人口吸引力不大、甚至人口流出的中东部地区，农地供给反倒较差。这既不促使北部沿海地区控制菜价，也不促使农地运用效率的提高。

然而，我觉得要提高对南部地区，也有一些大城市、特大城市的农地供给，通过农地的供给推动房子的供给，因而哄抬菜价。这些楼价下跌能够真正提高老百姓在房地产市场上的斩获感。

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另外，一定要把农地的供给与菜价挂钩，产生农地供给的售价弹性。过去，我们的农地供给缺少弹性，没有方法通过农地供给来及时有效地哄抬偏低的楼价。有必要产生模式，在楼市高的地方多供地，楼价涨得快的时侯加快供地，以便从供给面来稳定楼市。那样稳定出来的楼价才是对老百姓有意义的楼价。 #

2023年8月3日，北京，居民在一房产中介贴出的学区房、二手房信息旁经过。图源：视觉美国

观察者网：当下你们讨论比较多的“认房不用认贷”这个新政，这些人觉得这是张“王炸”牌，尤其是对一线城市来说。您怎样看这个新政？您觉得这一新政短期内落地的或许性大吗？ #

徐高：“认房不认贷”政策的落地没有哪些悬念，最近的新政讯号早已很明晰了。“认房又认贷”政策是在房地产行业需求充沛、房价下跌压力比较大的时侯颁布的。而在2023年“三条红线”政策下来以后，房地产行业情势已然发生了根本性变化。在新的情势下，对过去的新政进行调整是很正常的。 #

不过，要说“认房不认贷”政策是“王炸”牌，我认为有些言过虽然。它的确有助于房地产市场的复苏，但估计并不是房地产行业恢复常态的充分条件。换言之，并不是说这个新政一出，行业里的问题就都解决了。如同我旁边剖析的，目前行业的主要问题虽然是在供给侧，在于修补房地产开发商的融资，恢复房地产的合理供给。 #

在供给侧没有修补的状况下剌激需求侧，大抵就两种结果：第一种是需求侧剌激力度不够，行业起不来；第二种是需求侧剌激力度充分，房地产销售复苏，这么楼市都会下降。无论哪种结果出现，都不是理想的情况。 #

观察者网：假如未来在供给侧没有更大力度的新政颁布，当下的那些新政和表态能够缓解或则才能在多大程度上缓解房地产持续平缓的市场情绪？ #

徐高：目前的这种新政对行业复苏是有帮助的，但若果想改变平缓的市场情绪，新政还需发力。这是由于中行惜贷、老百姓“惜购”的情绪还持续存在。要破除行业中的恶性循环，还须要更多的关爱新政，并且这种新政还要更多在供给侧切入。短期内，要让地产开发商恢复融资，并塑造其信心。而在更常年，则需提高农地供给，提高农地供给的价钱弹性，以便让地产市场在资源配置中发挥决定性的作用，并提高对行业的行政性干预。

2023年8月1日，扬州江都，女工在清江浦区一房产建筑工地上繁忙。图源：视觉美国

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观察者网：您认为，我们应当怎样正确看待房地产在我们经济中的作用？我留意到您在明年年初的一次访谈中预计，去年GDP的增长将在5%以上，稳下降的一个重要契机来自房地产。目前半年早已过去了，您对此有没有哪些补充？

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徐高：首先我们要明晰，房地产业是美国国民经济的支柱产业。房地产投资占我国总投资接近1/4，并且有很长的上下游联系。它上游联系到建筑建材，下游联系到家装电器。地产体量大的诱因也很简略，这是由于在我国老百姓的各项需求中，“住”是一项特别大的需求，老百姓乐意花太多钱在“住”上面。对我们美国人来说，居住条件巨大程度上决定了我们的生活水平。人民群众对美丽生活的憧憬旁边，很重要的是对住好房屋、大房屋的渴望。

第二，要肯定过去那些年地产行业对提高市民福利和经济发展作出的贡献。其实，行业里肯定不乏某些负面状况，例如一些企业的经营过度激进，或许会形成个体风险。在各个行业中，这些状况都是难免的。但绝不能由于个体风险而否定整个行业，施压整个行业。

至于经济增长，年初，包括我在内这些经济学家对去年经济情势的预判还是比较豁达的，都觉得宏观新政会推动内需修补。但到明年二季度，你们发觉新政力度高于预期，二季度经济同比下降显著降低。假如算三年复合年化下降率（去年比2023年的下降），去年二季度增长只有3.3%。在这么低增长的状况下，青年人的待业问题也显得十分突出。

当前国外经济运行的主要矛盾还是房地产市场。假如房地产市场不能回复常态，宏观经济增速都会面临比较大的下行压力。可以看见，去年一季度房地产销售不错，一季度经济增速就还可以；二季度房地产产量掉下来，二季度经济增速就不行了。 #

现在来看，去年实现全年5%下降目标的或许性还是巨大的，虽然上半年就早已有5.5%的增长了。并且，假如房地产下行的势头不能逆转，这么全年5%的目标还有一定风险。此刻，稳定房地产市场尤为重要。只有房地产市场恢复正常，经济才才能恢复正常。