房地产抵押估价文档问答题（年4月14日）

1、-优质实用版文档】问答题(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请按揭，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时得知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假定开发法作为其中一种估价方式。请问：1.【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象一直由其住户开发完成，这些估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其住户资源出售给别人开发完成，这些估价前提

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2、称为“自愿出售开发前提”;(3)估价对象要被迫出售给别人开发完成，这些估价前提称为“被迫出售开发前提”。本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫出售前提”。2.【题干】在各类不同的估价前提下，假定开发法的测算主要有什么差异?【答案】在不同的估价前提下，假定开发法测算的主要差异包括：(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿出售开发前提和被迫出售开发前提下，须要考虑出售的正常时限，进而造成后续开发经营期发生变化。(2)后续开发的必要开支不同。自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿出售开发前提和被迫出售开发前提下，通 #

3、常会形成新的“前期费用”，在估价后续开发的必要开支时，还应加上这部份的“前期费用”。(3)测算出的待开发房地产价值不同。通常情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿出售前提下的价值，自愿出售前提下评估出的价值要小于被迫转让前提下评估出的价值。(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2023年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2023年6月15日开具评估报告，其中载明估价报告使用年限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延后，于2023年9月20日重新启动。因为原估价报告

4、使用年限已过，鉴于在此期间房地产市场并无显著变化，甲公司要求房地产估价机构直接修改原估价报告中的价值时点、报告开具日期及报告使用期限，保留原估价结果后开具新的评估报告。请问：-优质实用版文档】-优质实用版文档】1.【题干】房地产估价结构能否满足甲公司的上述要求?请阐述理由。【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用年限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用年限的房地产评估师好考吗最新变化，须要重新进行估价、并开具新的估价报告。2.【题干】针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新开具估价报告应补充什么外部作业工作?对原估价报告中两 #

5、种估价方式的测算内容必须作出什么具体调整?【答案】房地产估价机构重新开具估价报告应补充的外部作业工作包括：(1)通过市场调查搜集相像房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等养路费资料、开发收益率资料等;搜集房地产实物状况和权益状况的资料。(2)通过实地勘察确定建筑物摊销。对原估价报告中两种估价方式的测算内容须要作出的调整包括：(1)比较法：按照交易实例资料对可比实例成交价钱进行调整;对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，由于不晓得这一年中估价对象是否形成了新的债务债权，须要重点对房地产权益状况进行调整。(2)成本法：首先需

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6、要调整摊销，之后按照建安造价资料、房地产开发市政配套费用等养路费资料，开发收益率资料对各项成本和开发收益率进行调整，估算建筑物重新建立价位。三、李某于2023年6月向甲房地产开发公司(以下称甲公司)购置了一处商铺，2023年9月收楼，家装后即投入使用。同年12月该房子出现局部基础沉陷，部份外墙裂缝等质量问题，不能继续使用。经双方协商，由甲公司负责修补并承担其他损害赔付。2023年6月该房子修补工程全部完成，已排除相关安全隐患，房子达到正常使用条件，但双方就其他损害赔付问题未达成一致意见。双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔付的内容及具体赔付 #

7、金额提出建议并进行评估。问题：1.【题干】若歇业损失仅限于房子修补期间的房租利润损失，请详述采用报酬资本化法测算的过程。-优质实用版文档】-优质实用版文档】【答案】报酬资本金化测算过程：(1)测算利润期;(2)确定月房租利润和营运费用，估算月净利润;(3)确定酬金率;(4)估算房租利润损失。2.【题干】除房子修补费用和歇业损失外，该项目损害赔付还应包括什么内容?【答案】除房子修补费用和歇业损失外，该项目损害赔付还应包括的内容有：(1)房子使用人周转安置费用;(2)房子耐久性增加、导致剩余利润期限减短的损失;(3)修补对临近房

8、屋受损的补偿;(4)施工影响的补偿;(5)修补后对承租人的心理减价;(6)补偿协商常年难以得到解决而消耗的相关费用。单选题(一)1.某沿街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经主题住户协商一致并报相关部门批注，在住宅楼楼顶安装了可使用10年的广告位。利润归全体住户所有。目前该广告位已对外转租，年房租2亿元，剩余租赁期3年。协议约定房租按年支付，毁约金5亿元，现房东欲出售其坐落屋顶的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该地区无广告位的类似住宅租售实例较多，类似楼顶广告位市场需求旺盛，年房租 #

9、3亿元。1.【题干】本次住宅出售估价的估价对象范围应为()。【选项】A.该顶楼住宅，不含楼顶广告位的收益权B.该顶楼住宅和1/10楼顶广告位的收益权C.该顶楼住宅和1/2楼顶广告位的收益权D.该顶楼住宅和房顶广告位的收益权【答案】B【解析】业主出售其坐落顶楼的一套住宅，出售估价时，估价对象范围包括该住宅及归属于该住宅的广告位的收益权，该住宅楼共10套，归属于该层住宅的是1/10的广告位的收益权。2.【题干】该估价项目最适合采用的估价技术思路为()。【选项】A.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值-优质实用版文档】-优质 #

10、实用版文档】B.采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场价值C.采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，利润法评估相应广告位的利润权价值D.采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广告位的增值影响【答案】C【解析】该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，该广告位现已转租，用利润法评估相应广告位的收益权价值。3.【题干】采用利润法评估该楼顶广告位价值，最适合的技术思路为()。【选项】A.按市场房租评估该广告位利润价值B.租期期内按租期房租，租期期外按市场房租，评估该广告位利润价值C.按市场房租评估该广告位利润价值，再除以毁约成本D

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11、.租期期内按租期房租，租期期外按市场房租，评估该广告位利润价值，再除以毁约成本【答案】B【解析】评估有租期限制的房地产价值，评估转租GGGG益价值，房租期间应采用租赁协议约定的房租，即实际房租;租赁期间期满后应采用市场房租。4.【题干】对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为()。【选项】A.该顶楼住宅，不含楼顶广告位的收益权B.该顶楼住宅和1/10楼顶广告位的收益权C.该顶楼住宅和1/2楼顶广告位的收益权D.该顶楼住宅和房顶广告位的收益权【答案】A【解析】抵押价值评估时，估价对象为该顶楼住宅，归属于该住宅的广告位的收益权不能单独使用、也不可以独

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12、立变现，不属于抵押估价的范围。(二)-优质实用版文档】-优质实用版文档】某房地产估价机构接受委托，为征收补偿须要而评估一处坐落城区的平方价值。该房子登记建筑面积为200m2，带有四合院，建有院墙，院内有一哈喇子井。征收决定公告后，房东在院内自行搭建了20m2的简易房。5.【题干】本次估价的对象应包括()。【选项】A.农地使用权、平房、简易房、水井B.农地使用权、平房、水井C.农地使用权、平房、水井、围墙D.农地使用权、平房、简易房、水井、围墙【答案】C【解析】征收估价对象范围包括合法的被征收建筑物及占用范围内的建设用地使用权和其他不动 #

13、产，不包括违规建筑和超过批准时限的临时建筑。被征收的房子价值评估不得遗漏、虚构评估对象。6.【题干】本估价项目最适合采用的恐怕技术思路为()。【选项】A.采用批量估价方式进行评估B.采用标准价调整法进行评估C.选用适合估价方式进行个案评估D.采用假定开发法进行个案评估【答案】C【解析】该楼房有四合院属于个案，应选用适合估价方式进行个案评估。【考点】7.【题干】采用比较估价时，适合选为可比实例的是()。【选项】A.周边带四合院的类似楼房B.周边不带四合院的类似楼房C.周边新建商品住宅D.周边成套二手住宅【答案】-优质实用版文档】- #

14、优质实用版文档】【解析】选取可比实例的要求之一是可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下述要求：与估价对象区位相仿、与估价对象用途相同、与估价对象权力性质相同、与估价对象档次相同、与估价对象规模相当。本题中，估价对象是带有四合院的楼房，因而应选择周围带四合院的类似楼房作为可比实例。(三)甲公司拥有总建筑面积为、土地面积为的厂区房地产评估师好考吗最新变化，农地性质为出让工业用地。厂区院墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为;两栋生产车间，建筑面积均为;炉窑房和传达室房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。20X #

15、X年11月甲公司因筹集资金须要向建行申请了抵押房贷，还贷形式为按月等额还贷，还贷年限至2023年12月。2023年10月甲公司将厂区全部转租给乙公司使用，租约10年，每年房租固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋员工寝室楼。2023年7月，甲公司因债权问题拟出售该厂区。8.【题干】若甲公司抵押按揭时以整体房地产作为抵押物，最适合采用的估价方式为()。【选项】A.比较法和利润法B.成本法和假定开发法C.比较法和成本法D.利润法和成本法【答案】D【解析】工业房地产估价时采用较多的是成本法;甲公司将厂区全部转租给乙公司使用，适

16、宜选用利润法估价，因而以整体房地产作为抵押物时，最适合采用的估价方式为利润法和成本法。9.【题干】若甲公司抵押按揭时以部分房地产作为抵押物，最适合作为抵押物的是()。【选项】A.5栋共计的建筑物B.农地使用权C.炉窑房和传达室房的建筑物及其均摊的农地使用权-优质实用版文档】-优质实用版文档】D.生产车间的建筑物及其均摊的农地使用权【答案】D【解析】以出让方法取得的国有农地使用权抵押的，应该将抵押时该国有土地上的房子同时抵押;以依法取得的国有农地上的房子抵押的，该房子占用范围内的国有农地使用权同时抵押。10.【题干】甲公司出售该厂区时，评估其出售价值的内涵为()。【选项】A.农地使用权价值及全部建筑价值B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租引起的价值减损额C.合法产权的全部房地产价值-承租人权益损失-款项余额D.合法产权的全部房地产价值-承租人房租损失-按揭余额【答案】C【解析】转让价值=合法产权下的全部房地产价值-承租人权益损失-按揭余额-优质实用版文档】

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