物业服务企业劝阻、制止，最多就是管理责任

比如新村内建筑消防设施受损、占用消防车通道、堵塞封闭走道、擅自改变建筑物使用性质等问题，从行政法律关系来说，违背了消防法律法规，应该追究行政责任。但好多行为确实不是物管服务企业直接所为，物管服务企业也进行了劝说、制止，最多也就是管理责任，只处罚物管服务企业虽然不尽合理；而执法部门假如要对诸多的住户或则物管使用者直接施行处罚又谈何容易。从刑事关系上来说，行为人的行为侵害了其他住户的相邻权、对别人的人身财产安全构成了潜在危险，权力人可以通过刑事诉讼等方法寻求救济，但中国传统邻里关系和睦交往的观念和刑事诉讼周期、成本和执行等诱因，给问题的最终解决导致好多障碍。这是许多具体问题、具体隐患、具体纷争处理解决难的很重要的诱因。 #

（4）政府介入和干预形式简单而效率不高。 #

政府的介入或干预是在市场运行不规范、权利主体自治意识不高的情况下一个重要手段，以保证制度的执行，维护公共利益。具体到消防行政管理领域，在消防安全责任制没有彻底落实、社会化消防工作网路没有完全产生的现今物业管理师培训，社会和单位都依赖于公安机关消防机构的消防监督执法行为，而消防监督目标的重心、消防监督检测的方法和重点、消防警力的配置等诱因促使消防机构无力、无法对物管新村施行太多的监督管理，虽然检测发觉问题也只能要求物管服务企业督促解决，更不能身陷房地产开发商、物业服务企业、业主、相邻关系人等互相间纷繁复杂的利益纠纷中，所以在具体问题的解决上政府及其职能部门的干预常常变得很表面化，甚至很被动，被管理的各方都不理解、不满意，具体隐患问题解决效率并不高。

#

（5）物管消防修理费用使用不透明、不畅通。

#

物管服务企业接受房东委托，对共用的消防设施设备进行修理、养护、运行和管理，其所需资金来始于物管服务费（然而当前消防设施的管理中还有定期检查、维护保养、城市远程消防监控系统的运行等开支都没有稳定的保障渠道）；假如须要修理、更新和改建，则要动用专项修理资金，专项修理资金是房东共同交存、属住户共同所有，其使用决定权在住户，须要专有部份占建筑物总面积三分之二以上的住户且占总人数三分之二以上的住户讨论通过，或则经由房东会议依法通过使用方案，再由政府建设（房地产）主管部门初审同意或向其备案后划转列支。这其中有两个关键点，一方面是必须明晰物管消防服务日常维护职责和标准，以及须要动用专项修理资金的具体情形，这样才才能分辨具体问题什么是房东或部份住户自身缘由导致的、哪些是物管服务企业管理不到位导致的、哪些是确实符合动用专项修理资金的条件（建设部、财政部令第165号《住宅专项修理资金管理办法》第二十五条就明晰规定了不得从住宅专项资金中列支的四种情形），否则各方包括监管资金的政府职能部门认识不一，讨论或则初审不被通过；另一方面是程序上必须有双重大多数（两个三分之二）住户或房东会议讨论通过，这儿面的困局一是没有组织者、二是多数不积极参与、三是众口难调形不成合意。这两个关键点在目前都没有成熟的机制、制度或则惯例，所以出现好多建筑消防设施彻底截瘫、长期成摆饰未能及时解决，根本缘由是缺少资金或则说有钱用不了。 #

三、加强物管消防管理的几点举措 #

从上述剖析可以看出，物管消防管理法律关系非常广泛而复杂，涉及住户和物管使用者的建筑物分辨所有权和相邻关系的权力与义务，住户会议、业主委员会的权力与义务，建筑物开发建设单位的权力与义务，物管服务企业根据物管服务协议所确立的权力与义务，政府及主管部门、相关职能部门的职权和职责等种种关系。寻求提升物管消防管理质量的对策也应该综合规划、统筹考虑、各方参与、齐抓共管。

#

（1）建立住户自治组织，提升住户自治水平。

#

应该广泛宣传物权和物管管理法律知识，本着谁使用受惠、谁管理负责的原则，指导、帮助物管新村广泛创立住户会议，改选住户委员会，作为全体住户的利益共同体和代言人，站在独立、主导的地位，发挥自治自律作用，理顺住户与物管服务企业的关系，由房东自觉维护好公共消防安全秩序，同时对物管服务企业的消防管理质量进行监督。其实，要搞好此项工作，必须由政府出面牵头才行。

（2）明晰物管服务企业消防管理的职责与标准。 #

在现行消防法律法规规定的基础上，可以由公安部门、住房和城乡建设部门联合颁布物管服务企业消防安全管理办法的部门规章，明晰物管服务企业消防管理的具体职责和责任追究办法；拟定行业强制性或指导性标准，确定物管服务企业消防管理的具体标准，包括各岗位消防安全职责、消防组织机构、消防制度、消防宣传与演习、消防设施管理、消防通道与安全出口管理、消防督察检测、火灾隐患督促整改、火灾报案与处置等等都应该细化、便于操作；制订物管服务消防安全管理协议示范文本，或则在通用示范文本职高节或专条纳入消防管理范围和质量的内容。

#

（3）大力提升物管服务企业消防管理主体意识与管理能力。

#

安全生产、社会治安综合整治、建设（房地产）主管部门等职能部门、机构要会同公安消防部门和乡镇、街道办事处、居（村委会）等基层政府和基层自治组织要多方位、多渠道监督、指导物管服务企业举办消防管理，使其充分确立管理主体意识和责任意识。要将物管服务企业消防管理能力列入物管管理企业资质审查的内容，将消防知识和技能列入物管管理师资格考试认定、保安培训的内容，加大对物管管理企业负责人员和消防管理人员消防安全专门培训，直到发展为要求物管消防管理人员必须经过消防安全专业培训上岗或则向物管服务企业派驻消防安全管理师。

#

（4）着力强化物管服务企业消防管理质量监督检测。 #

以高层、地下、商用、人员密集、自动消防设施为关键要素，将相应的物管服务企业作为被检测对象和责任主体，纳入监督抽检范围，随机抽验，避免形成失控漏管。在建筑消防设施、疏散通道、安全出口、消防车通道为重点内容，严格取缔物管服务企业在公共消防管理中的消防违规行为，非常是对其私自取缔消防设施、擅自改变或同意改变建筑物和场所使用性质、以及其他因故意或重大过错产生起火隐患的，要限期改正并依法严格处罚。同时，对于物管服务企业在维护公共消防安全秩序中遇见的住户或物管使用者的无理阻碍、拒不配合行为，要对相关责任人履行消防宣传教育、监督执法等职责，支持物管服务企业的服务与管理，同时对公众进行教育和警示。 #

（5）明晰物管消防管理费用的缴纳、列支和管理办法。 #

在物管服务收费上单列消防日常维护管理费用，在物管服务协议中明晰消防管理支出的范围、条件、程序和标准，非常要明晰第三方消防技术检查、维护保养、远程监控等服务所需费用来源和开支标准，详尽划分日常设施设备故障老化更换、维修与整修、中修、更新、改造等须要动用专项修理资金的项目的情形和区别。对于消防设施截瘫、严重故障等应该视为发生殃及房子安全等紧急情况，住户、物业服务企业和相关职能部门都要高度注重，简化专项修理资金总额程序和环节，保证建筑消防设施及时功能恢复和公共消防安全。同时，在立法和新政的更高层面上也要明晰涉及公共消防安全的管理和设施维护、更新经费的保障突进、落实机制、监管模式和阻碍举措。 #

篇5：大楼物管安全管理合同书

大楼物管安全管理合同书 #

乙方:开发有限公司(以下简称乙方)

甲方:物管管理有限公司(以下简称甲方)

依据《中华人民共和国经济协议法》及中华人民共和国国务院第379号《物业管理细则》、《重庆市物管管理细则》及其施行条例等国家、地方有关物管管理法律、法规和新政。在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方委托甲方对推行专业化、企业化的物管安全管理签署本合同书。

第一条物管基本情况

#

坐落位置:；总面积约____平方米；物管类型____性物管。

#

第二条委托管理事项 #

1、房屋建筑本体共用部位(由装潢公司家装完毕并已通过z房地产地产公司初验的楼盖、屋顶、外墙壁、楼梯间、走廊和逃生通道、门厅、电梯、强强电井、管道井、天花板等)的成品安全管理物业管理师培训，由甲方看管。

#

2、房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、电梯及电电梯、消防设施的外表面等)的成品保护管理服务，由甲方看管。 #

3、地库已安装完成的线缆、上下水管道、排风管路、消防管线设备房的各类设备由甲方看管。

第三条协议时限

#

本协议年限为____年。自____年____月____日起至____年____月____日止。

#

第四条乙方的权力和义务 #

1、与物管管理公司议定年度管理计划、费用概预算、决算报告。

2、对甲方的管理施行监督检测，每月全面进行一次考评评定，如因甲方管理不善，导致重大经济损失或管理失误，经上海市政府物管管理主管部门认定，有权中止协议。 #

3、甲方有权对甲方的安全管理工作及质量进行监督，若发觉问题及时告知甲方，并有权要求甲方改善，直至达到甲乙标准。 #

4、甲方有权监督甲方职工的工作。乙方不认可的甲方职工，可以要求甲方随时更换。由此形成的责任乙方可要求进行赔付。 #

5、甲方应向甲方提供要求所需的非管理和建筑绝密的有关资料，支持甲方工作。 #

6、甲方根据实际情况向甲方无偿提供安全有效的取水、用电资源。 #

7、甲方有义务教育乙方职工遵循现场安全管理要求，服从有关管理，共同安全环境。 #

10、甲方容许甲方使用甲方公司的工作护照在乙方施工现场佩戴使用。 #

11、法规新政规定由乙方承当的其他责任。

#

第五条甲方的权力和义务 #

1、根据有关法律、法规新政及本协议的规定，制定该物管的各项管理办法、规章制度、实施条例，自主举办各项安全管理活动，但不得损害乙方的合法权益。甲方制定安全管理的各项管理办法、规章制度、实施条例等制度条文严格施行。依照国家、地方物管管理服务收费规定，按物管管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物管管理服务收费标准，并向乙方提供测算根据，严格按协议规定的收费标准缴纳，不得私自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。

2、负责编制上海国际贸易中心范围内的季度安全管理工作施行方案，经双方议定后由甲方组织施行。

#

3、未经乙方书面同意，甲方不得将本合约议定项目直接或则间接方法转包或则发包给第三方及其他个人。

#

4、接受物管管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受乙方和住户的监督。 #

5、甲方管理代表对甲方工作提出异议而甲方觉得不合理时，甲方有权向乙方公司的上级管理提出书面申述。 #

6、乙方有义务依照本合同书约定的工作范围和执行标准，依照乙方规定时限，保保修量完成工作任务。

7、乙方保证有**人编制的安全管理队伍负责承揽的安全管理工作项目(包含管理人员、轮换放假人员)，在必须保证乙方提出的安全管理任务前提下，甲方可以适当增减岗位人员数目。甲方须向乙方提供有关《人员编制表》、《主管通信录》、《岗位责任制度》及其他管理制度。 #

10、乙方有责任根据本合同书约定工作内容提供必要的人力和安全管理须要的武器。 #

11、乙方有义务接受乙方的工作监督和检测。甲方所有职工严禁在乙方公司范围内抽烟、打牌及博彩。

12、乙方职工在工作期间，若因甲方管理的过错导致的乙方人员死伤、财产损失和甲方人员死伤、财产损失，均由甲方负责。 #

13、乙方职工在工作期间，若因乙方管理的过错导致的乙方人员死伤、财产损失和甲方人员死伤、财产损失，均由乙方负责。

14、乙方职工在做好安全管理服务的同时，必须遵循乙方有关的施工现场管理制度，配合维护好广州合谋贸易中心的整体形象。 #

15、建立本物管的物管管理档案并负责及时记载有关变更情况。

16、乙方需根据国家和上海市地方的有关劳动法规，为职工申领有关劳动雇用手续和劳动保障手续及相关劳动保险。

第六条管理目标 #

甲方按照乙方的委托管理事项制订出本物管“目标管理分项考评标准”(各项劳动安全车祸防护和清洁卫生管理的工作标准和考评标准)，与乙方协商同意后作为本协议的必备附件。

#

甲方承诺，在本协议生效后*日内达到的管理标准。 #

甲方根据目标管理要求，每周向乙方呈报书面工作汇报；每月、每季度呈报书面工作总结。 #

第七条管理服务费用 #

1、物业安全管理费用按月计取，每月乙方应付费用为RMB:____元(小写人民币:____圆整)，另在本合同书生效的第一个月将安全管理人员的服饰及武器费一次性付款____元(小写人民币:____圆整)划拨到____物管管理公司账户上。

#

2、物业的清洁服务费由乙方按统一在每月**近日支付费用。第一笔费用于签署本协议*日内将RMB:____元(小写人民币:____圆整)划拨在甲方公司账户上，形式:。

第八条毁约责任 #

1、如因甲方诱因，导致乙方未完成规定管理目标或直接导致乙方经济损失的，甲方应给与乙方相应补偿；乙方有权要求甲方责令整改，并有权中止协议。

2、如因乙方诱因，导致不能完成管理目标或直接导致甲方经济损失的，乙方应给与甲方相应补偿。甲方有权要求乙方责令整改，并有权中止协议。

#

3、因乙方房子建筑或设施设备质量或安装技术等诱因，导致重大车祸的，由乙方承当责任并负责善后处理。因甲方管理不善或操作不当等诱因引起重大车祸的，由甲方承当车祸责任和赔付并负责善后处理。(形成车祸的直接诱因，以政府有关部门的鉴别推论为准)。

#

4、若双方之一方宣布或则被地方法官判断破产，本协议手动中止。双方不承当对方任何经济纠纷，双方之间的债务债权仍需清算。

5、若因乙方自身缘由追讨甲方协议金额费用且超过15日，甲方有权中止本协议，并保留向乙方追讨及诉讼的权力。

#

第九条工作联系和保密制度 #

1、甲、乙双方应完善工作联系制度，互相通报管理组织构架。每月定期举办工作联系大会，接洽和协调处理有关安全管理工作。

#

2、甲、乙双方派驻管理人员变更应在*日内以书面方式告知对方，并确认相关派驻管理人员紧急联络形式。 #

3、甲、乙双方工作衔接均以书面方式进行，并由双方全权派驻代表签订意见。

3、甲方行政管理负责人，甲方行政管理负责人，双方涉及费用往来文书、文件由总总监以上负责人签订方为有效，不涉及费用文书、文件由上述双方代表签订方为有效。

#

第十条其他事项

1、双方可对本协议的条款进行修订修改或补充，以书面订立补充合同，补充合同与本协议具有同等效力。 #

2、合同规定的管理届满，本协议自然中止，双方如续订协议，应在该协议届满三十近日向对方提出书面意见。 #

3、本协议执行期间，如遇不可抗力，使得协议未能履行时，双方均不承当毁约责任并按有关法规新政规定及时协商处理。 #

4、本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物管管理主管部门调处，调处不成的，递交广州市仲裁委员会或则上海市北碚区人民法庭依法裁决。

5、本协议正本连同附件共肆页，一式三份，甲、乙双方及物管管理主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。 #

6、本协议自签署之日起生效。

乙方:甲方:

日期：____年__月__日日期：____年__月__日 #