青岛中心城区房价比下面的“组团”更抗跌

根据2023年发布的《青岛市城区及中心城区规划控制线划定》，青岛中心城区划定如下： #

青岛中心城区规划控制线划定范围包括市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区（含高新区）、黄岛区（不含胶南集团），总用地面积1408平方公里。 #

此次《青岛全区及城市中心规划控制线划定》是青岛“十三五”城市发展的指导性文件。 如今2023年和“十三五”已经过去，城阳、黄岛（不含胶南）从目前的发展水平来看，大部分应该已经达到了“中心城区”的规划水平。 #

现在2023年，我们已经进入“十四五”规划，青岛中心城区控制线的划定也应该改变。 #

在《中共青岛市委关于制定青岛市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》中，上合组织示范区和山东自由贸易试验区青岛地区被多次提及。 区域。 #

我认为“十四五”规划中至少应该将上合示范区和山东自贸区青岛片区划为青岛中心城区。 只有这样，青岛环湾发展才能“一体化”。 #

当然，十四五里的胶州划分区的可能性很大，但划分并不一定意味着划分为中心城。 这是两个概念。 2023年，胶南市已被划为西海岸新区，但仍未被划为中心城区。 #

从2023年以来的房价变化来看，青岛上述中心城区的房价比下面的“群体”更具韧性。 这给我们买房指明了一个方向：尽量在中心城区买房，至少不要离中心城区太远。 #

02 青岛市区规模 #

2023年初，住房和城乡建设部发布了《2023年城市建设年鉴》。 当时，青岛是山东唯一的特大城市。

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根据2014年《关于调整城市规模划分标准的通知》，城镇常住人口500万以上、1000万以下的城市为特大城市； 城市常住人口超过1000万的城市被视为特大城市。 #

常住人口在100万以上、500万以下的城市为大城市。 人口在300万以上、500万以下的城市为一类大城市，人口在100万以上、300万以下的城市为二类大城市。 #

中等城市常住人口在50万至100万之间，小城市则常住人口在50万以下。

当时，青岛市区常住人口为512.7万人，济南市为415.49万人。 青岛是一个大城市，济南是一个大城市。 #

近日，住建部发布《2023年城市建设年鉴》。 山东省城市格局发生了巨大变化： #

总体来看青岛城乡建设委员会，山东16个地级以上城市中，城镇人口均在50万以上，其中济南、青岛2个人口超过500万的特大城市。 人口100万至500万的大城市有8个； 人口50万至100万的中等城市9个。 中等城市中，威海、菏泽、东营、聊城等城市人口已超过90万，即将突破百万大关。 此外，新泰、胶州、寿光等县级市已达到中等城市水平。 #

变化最大的是济南。 吞并莱芜后，济南的建成面积虽然没有青岛大，但城市人口却超过了青岛。

与2023年相比，青岛城镇人口仅增加16.78万人，而济南则增加180.17万人。 由此可见青岛城乡建设委员会，省会强省战略并不是说说而已。 #

在省会强盛时代，青岛只有加快经济发展、扩大建成区面积、增加城市人口才能取胜。 #

需要说明的一点是，这里的建成区和上面的中心城区不是同一个概念。 中心城区无论是工业用地、农业用地还是居住用地都在划定范围内。 #

建成区面积是指本市行政区域内通过征用土地并实际建设而开发的非农业生产建设用地。 包括城区集中连片的部分，以及分散在郊区、与城市联系紧密、市政服务基本完善的部分。 城市公共设施建设用地范围较中心城区更广。

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03 青岛市中心的傲娇

2023年3月3日，山东省印发《关于建立健全城乡一体化发展体制机制和政策体系的意见》，加快实施城乡一体化发展。 其中，在显着位置要求“济南、青岛中心城区尽快放宽落户限制”。 #

2023年12月14日，青岛市印发《关于进一步深化户籍制度改革的意见（征求意见稿）》，继续放宽中心城区、大幅放宽城区、全面放开县域落户政策。 不过，落户中心城区的条件仍然有“学历”、“缴纳一年社会保险”等字样。

2023年12月31日，山东省印发《关于进一步深化户籍管理制度改革促进城乡一体化地区协调发展的通知》，宣布全省将全面放宽城镇落户限制，实施户口管理制度改革。常住户口制度。 在职或在职居民、本人及其近亲属可以选择独立落户，其他条件和附加限制将被取消。 #

在2023年1月7日召开的2023年全省住房城乡建设工作会议上，山东省住房城乡建设厅解释，除青岛中心城区外，山东省所有城市落户门槛均已调高。取消。 #

以上四则消息，简直就是山东省市之间的一轮较量。 最后的消息是，“除青岛中心城区外，山东省所有城镇落户门槛均已取消”。 青岛中心城区似乎还保留着最后的“傲娇”。 #

相反，济南市早在2023年4月29日就出台了“零门槛”落户政策。 #

青岛不愿放宽中心城区落户限制，应以国家文件《2023年新型城镇化建设重点任务》、《关于建立健全城乡一体化发展体制机制和政策体系的意见》、《 《关于促进劳动力和人才发展的意见》关于社会流动体制机制改革的意见等，这些文件均规定：

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全面放开和放宽城镇常住人口300万至500万的大城市落户条件，完善城镇常住人口500万以上特大城市和特大城市的积分落户政策，大幅扩大落户规模，并简化积分项目。 #

青岛是一座常住人口超过500万的特大城市。 根据国家政策，不需要“全面放开”结算要求。 不过，济南的城市人口已超过青岛，但仍实行“零门槛”落户政策。 #

我在《青岛真的很急吗？ 文章曾列举三大原因，证明青岛人口老龄化、人口吸引力不强，急需放宽落户限制增加人口，青岛没有任何值得骄傲的资本。 #

以上关于青岛市区的三件事看似独立，实则密切相关。 中心城市面积、建成区面积、城市人口是相互补充的。 #

大青岛未来的道路不仅缺少产业和GDP，也缺少城市面积和人口。 现在正是青岛需要“不拘一格”发展的时候，不应该受到过多的规章制度的限制。

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