房地产估价专业核心价值剖析：满足需求且独立受尊有长期价值

联城行的首席创始合伙人，上海联城房地产在那儿承担评估咨询工作的公司的董事长，是许军。

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估价专业的价值与未来

经过三十年风风雨雨的房地产估价行业，回首走过的道路，才明白我们是凭借着什么抵达如今的境地；瞻望未来的方向，才清楚或许会朝着怎样的方向前行。

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一、估价的五种核心价值

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（一）何为“专业”与“核心价值” #

“专业”，说的是某一种特定的专业，属于名词范畴，它是依据其具备长期性的核心价值以及特点才得以定义的。某一个专业得以存在，则本质上必然是缘于它拥有特定的、显著的价值，而这种价值乃是人类社会发展在长期过程中所需要的。“专业”这两个字最早是在《后汉书·献帝记》当中出现的，其中记载“今耆儒年逾六十房地产经营与估价专业介绍，去离本土，营求粮资，不得专业。结童入学，白首空归，长委农野，永绝荣望，朕甚愍焉。其依科罢者，听为太子舍人”。 #

所谓“核心价值”，是指一旦缺失，专业便并非原来的专业了，或许会致使这个行业步入歧途，又或许不再被需求，房地产估价具有核心价值与特点，这决定了我们的来路以及去向；所以必须重视并发挥核心价值，专业方可实现持续发展。 #

（二）房地产估价专业的核心价值 #

满足社会发展需求，此为房地产估价专业核心价值之一，专业独立不依附，这也是核心价值，充满活力与生机，还是核心价值，因专业而受尊敬，同样是核心价值，积累知本的长期价值，亦是核心价值，这五种核心价值，恰如马斯洛需求层次理论中所呈现的层次性，分别对应着生存需求、安全需求、社交需求、尊重需求以及自我实现需求，这不仅揭示了房地产估价行业的多维度价值，也为我们指引了未来发展的方向与潜力所在。 #

为了坚定专业信心，识别五种核心价值，进而辨识房地产估价未来的发展方向，其一，要紧紧围绕社会发展对房地产的根本需求；其二，需坚持做真实价值，独立进行判断，客观给予评价，警惕附庸的“毒药”；其三，要与时俱进，研究新技术、新模式，实现创新发展；其四，要有深耕专业和钻研精神，敢于去做正确却困难的事；其五，要尊重知本的逻辑，尊重人才，坚持长期主义，传承专业，传承企业。

二、估价的一个认知转变 #

关于“房地产估价是什么行业？”的思考：

（一）问题起源 #

对于朋友们提出的问题：“房地产已经处于这般状况了，你们的估价情形如何呢？”我进行了思考，在简要作答是提到：交易以及涉税业务出现了减少的情况，然而资产管理业务却呈现出增长的态势；银行抵押业务出现了萎缩的状况，不过数据服务业务开始崭露头角；征收评估业务有了下降的表现，可是城市更新项目数量增多；土地出让业务有所放缓，但是自然资源清查需求有所增加。然而，他们依旧持有怀疑的态度，他们觉得房地产估价行业仅仅是房地产业当中的一个细分领域，并且房地产业从本质上来说是归属于第三产业（也就是服务业范畴）的，二者的命运理应是相同的那样。 #

（二）房地产估价是生活性服务业吗？ #

凭借服务项目、服务对象、服务内容以及服务业提供者，能够把服务业划分成生产性服务业、生活性服务业以及公共服务业等类别。按照国家现行统计分类标准 ，也就是《国民经济行业分类》GB/T 4754 - 2023、《生产、生活性服务业统计分类（2023）》 ，房地产被归属到“居民服务的房地产经营开发”范畴 ，且房地产估价作为“房屋中介服务”类型之一 ，均属于生活性服务业。然而 ，房地产估价真的是生活性服务业吗？

居民最终消费需求得以满足的服务活动，被称作生活性服务业。为各种生产活动提供的各类专业服务，这就是生产性服务业，其中涵盖货物运输、通用航空生产、仓储和邮政快递服务、信息服务、金融服务等。房地产估价所做的这些事，像测绘、地质勘查、工程管理、工程监理、知识产权、信息技术、软件开发、保险公估、节能咨询、市场调查、资源与产权交易服务、资产评估等，与生产性服务业的内容更为接近。

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（三）房地产估价是生产性服务业的重要组成部分 #

实际上，房地产并非投资品，也不是消费品，它属于一种生产要素。房地产估价行业是以房地产、土地、自然资源这一关键的生产要素为核心而开展的专业服务行业，是生产性服务业里的重要构成部分。如，在2023年的时候，国家统计局统计科学研究院服务业司课题组持有这样的看法，有着这样的观点，“在《生活性服务业统计分类（2023）》里，存在单独带有‘*’标识情形的、可行业小类的生产性服务业特征却十分明显的那些，像房地产业关联的7010、7020、7030、7040类目，提议在生产性服务业统计分类当中增添这些行业小类”；在《国民经济行业分类》GB/T 4754 - 2023里面，编号是7241的会计、审计及税务服务（资产评估被涵盖在这一类别之中）被归为生产性服务业（《生产、生活性服务业统计分类（2023）》编号0721）。 #

我国服务业发展表现为不充分以及不均衡的状况，生产性服务业的占比有着极大的能够提升的空间。从全球范围来讲，西方那些达到发达程度的国家，其服务业增加值通常在GDP总量里所占比例超过70%，我国这一比例是57%；西方发达国家生产性服务业增加值在GDP比重中占到40%至50%，我国仅为18%。在2024年7月的时候，《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》明确作出要求，要“聚焦重点环节分领域推进生产性服务业高质量发展标点符号已在句末给出，无需重复添加。”。此项战略部署，让我国生产性服务业的发展有了方向指引，还为其在经济结构里比重的提升，给予了重要政策支持。

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（四）思考行业定位的目的

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人仅能获取自身认知范畴里的钱财，行业唯有进行更为精准的定位方可拥有更为长远的进步。依据“认知定位→方向选择→手段与方法→目标实现”这样的逻辑架构，从正向去看，咱俩应该起始于认知定位，辨别出正确的发展趋向，进而挑选适宜的办法与手段，最终达成目标；然而从反向去看，要是目标没能达成，那就得反思：是不是在方法与手段方面出现了差错？要是在尝试完所有可能的手段之后依旧没有成效，那么是不是应当再度审视方向的挑选以及认知定位，找出其中的根本症结。

三、估价的三个未来趋势

（一）新模式：围绕生产要素提升新质生产力 #

房地产估价的新模式，是围绕作为生产要素的房地产的专业服务，应以企业或政府的生产过程服务为主，应以存量利用为主，应以全过程持续服务为主。 #

新技术、新服务、新业态为特征的新质生产力，代表着生产力的一种跃进，是全要素生产率全面提升的生产力，全要素生产率提升指劳动、资本、土地、知识、技术、管理和数据等各类生产要素的综合效率提升，土地作为重要生产要素，既含房地产，又涵盖其他相关自然资源，始终是新质生产力的重要组成部分。

自2008年起始，我国第二产业与第三产业的总量，跟非居住用地的供应一同发展，居住用地的供应面积却收窄了。中国经济找寻出路在于提升全要素生产效率展现的新质生产力，中国经济拥有活力在于生产性服务业当中的新服务以及新业态。就在这一进程里，房地产估价行业理应紧紧围绕房地产资源涉及的要素利用效率予以提升，不但要精确评估土地与房产的价值，还应当积极去探索创新的路径，促使其成为创新型生产性服务业的关键组成部分。

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（二）新服务，是那种以城市更新领域为代表的多专业集成服务，也是以自然资源领域为代表的全周期服务。 #

1.城市更新是城市发展的新质生产力 #

2024年7月，住房和城乡建设部数据显示，全国城市更新项目达6.6万个，总建筑面积78亿平方米，投资额2.6万亿元，涉及400多个城市，城市更新正成为城市发展的“新常态”呢。以截至那时候为据啦 ，2023年，中国GDP总量前25的城市的平均城镇化率已然达到了81.33%。并且呢，依据《中国人口流动预测报告2024》，预计2040年中国城镇化率会达78.6%。

当城镇化率攀升至一定程度之后会出现城市更新，引发对涉及城市发展的各类房屋，以及土地等自然资源这一类别，还有经济资源这一类别，以及人文资源这一类别等多种资源进行全方位重新梳理这种情形，同时伴有挖掘行为展现于此，进而出现价值创造这一情况，其目的乃是能激发那种能赋予城市发展以能量的新动能之力的涌现，也就是城市更新归属城市发展的新质生产力范畴这边之意。

2.责任评估师体现了多专业的集成式创新与全过程服务 #

在2023年11月的时候，上海市规划和自然资源局出台了《关于建立“三师”联创工作机制推进城市更新高质量发展的指导意见（试行）》，并且正式提出了包括责任评估师在内的“三师”制度，责任评估师是为了满足城市更新多元主体利益平衡的需要，为了加快盘活低效空间资源，为了促进资源、资产、资信、资金贯通而选聘的领衔评估师及其技术团队，责任评估师职业的专业要求涵盖了很多类型，体现了多专业的集成式创新与全过程服务。 #

有着以人为本本质的房地产新模式，城市是为人民创建的，因而房地产估价师需要强化研究人对房或者地的需求，其一要留意城市资源的特性以及价值规律，盘点城市房地产总量资产，开展自然资源调查与评价评估，进行城市文化、生态资源的发现与重生，这涵盖历史建筑、古建筑的评估方法与相关应用，生态资源的识别利用，其二要关注人对房地产的综合需求。进行注重人的维度的深度需求调研房地产经营与估价专业介绍，其中涵盖社区居民特点，以及与居住、生活、工作等需求相对应的房地产需求，比如商品房与保障房租赁房的研究，商业与公建综合配套的确切思量，办公空间与楼宇供求的细致剖析。还要着重关注组织，也就是政府、企业、公共部门等对于房地产的需求。围绕各类产业需求展开区域经济发展研究，像工业园区的总量及其特点，产业发展状况与生产办公类用房需求恰如其分的匹配。 #

3.房地产估价要进入产业服务，成为催生推动经济发展的新质生产力 #

新技术革命的突破，生产要素的创新配置，产业深度转型升级，催生了新质生产力。这种生产力的内涵，集中体现于劳动者的跃升，劳动资料的跃升，劳动对象的跃升，及其优化组合的跃升。其核心标志是全要素生产率的大幅提升。新质生产力的最大特点在于创新，其关键在于质优，而本质上则体现为先进的生产力。新质生产力不应只限定于某一个部门或领域，它应广泛地渗透进各行各业，还应与各类产业紧密关联，房地产估价行业要把协助提升生产要素的生产效率当作自身的新使命，所以是这样。

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通过因应地域特点的创新活动去推动行业进步，这些创新活动分成原创性创新、集成式创新还有引进吸收再消化型创新，这三者共同发挥作用，不但能够优化房地产资源配置，还能促使生产要素重新组合，给高质量发展注入持续不断的动力。房地产估价行业的创新，既是提升全要素生产率的关键之处，也是推动经济结构优化及实现可持续发展的重要构成部分。

（三）新技术：以AI为代表的技术革命带来行业变革

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1.AI的能力及其在房地产估价行业的应用示例 #

在当今技术发展进程里充当重要引擎角色，对各行各业的运用变得越发普遍的人工智能（AI）情形下，房地产估价行业凭借其数据密集、规律复杂、决策依赖性高的特性，成为AI技术能够充分施展作用的领域当中的一员。人工智能（AI）所具有的能总结概括为三种的核心能力，涵盖了被喻为眼睛所具备的模式识别的能力、如同大脑所拥有与具备的预测和推理能力以及类比为手脚所获得的即优化和自动化能力这些力。以房地产估价报告作为例子，我们能够且进一步运用它来分析AI怎样在每个该模块里发挥其作用：

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规则与模板模块，借助模式识别，AI 能从技术规范、书籍、行业标准等里面提取规则，还会自动应用到估价过程里的模板和框架之中。AI 能够助力创建一套契合标准化、个性化需求的模板，以此减少人为偏差，进而确保报告内容的结构与规范。这对应着模式识别的能力。 #

在市场分析等内容模块里，AI能够自动化搜集并剖析大量市场数据，AI还能够依据历史数据开展推理与预测，助力估价师达成更为精准的市场趋势分析以及房产价值判断，对应预测和推理能力。

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对于房产测算过程当中，借助优化手段的算法，AI 能够自动处理各类变量，进而得出测算结果，而这些结果又可经由 AI 进行优化，最终形成更为精准的评估数据，此对应着优化以及自动化的能力。

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对于报告生成模块而言，AI能够将测算之后得出的结果同分析所涵盖的内容，自动进行汇总从而形成报告，以此节省时间并且提高效率。在报告生成这个过程当中，AI还能够自动去检查格式、语法以及内容方面的一致性，进而确保报告的质量情况。与之相对应的具有优化以及自动化的能力。 #

虽AI于房地产估价里的应用存有巨大潜力，尤其在提升效率、降低错误率以及自动化生成报告这些方面，然而当前的技术水准依旧难以彻底取代人工估价师的工作，特别是在需依赖丰富经验与复杂判断的环节，像估价对象调查及市场调研这类，AI更多的是充当估价师的辅助工具，助力他们在数据分析、计算以及报告生成等方面提升效率，可对于复杂的、带有高度不确定性的估价情境，人工的经验与判断仍旧是必不可少的。

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2.AI对行业带来冲击的必然结果

AI之于房地产估价行业的影响，从其发展路径来作判断，或许存在三个阶段哟：其一，依据通过专业知识图谱的建立以及去进行数字化，进而让AI构建出估价领域的专业知识体系；其二，是在这个基础之上，协助专业人员通过快速学习以及达成能力成长，借助使用AI工具，从而能够快速掌握相关专业知识，以此提升服务能力；最终，房地产估价的专业人员会演变成AI工具的创造者，由AI为客户提供直接服务咧。 #

因为要适应新模式、新服务以及新技术的迅速发展，所以房地产估价行业急切需要培育契合时代需求的新型估价师，并且构建适应变革的新型组织，新估价师的核心竞争力应该把其新技术应用能力当作重要衡量标准，而新组织要将现代企业制度的先进性作为根本标尺。

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综观上述情况，能够预见到往后房地产估价的总体发展，会围绕五个中心价值，，并且此五大价值不单单是该行业进展的核心之处，而且还是促使变革以及突破的关键推动力量。这些中心价值会给此行业指明方向，再者会为各类技术革新以及组织转变给予稳固的根基。

在行业历经30年发展进程里，我们有的是“借助对专业的研习，获取了职业资格，从而有了用以谋生的办法”。有的是“鉴于行业的发展而从中获益，进而有了属于自己的事业”。有的是“进一步由于对这个专业独特价值怀有热爱，最终成为积极的推动者”。还有的是“将其当作一生的追求”。这四种境界能够归纳我们这个行业所有人所处的各异状态，不管是哪一种，我们都应当认识到这个行业的根本价值，并且为其持续不断地努力拼搏奋斗。

感恩行业，敬畏专业。谢谢大家！