2011年房地产估价师案例与分析模拟试卷3

2011年房地产估价师案例与分析模拟试卷3

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一、问答题(共3题，每题10分，请将答案写在答题纸对应的题号下)

(一)某大厦坐落地点为一级用地，属公建集中区，四周环路，该大厦原用途为集商场公寓和写字间于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上1~3层整体设计为商场;塔楼A座为28层，设计为大户型公寓。大厦总面积为83 594.27m2。大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。 #

请问：

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1、2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法?为什么?

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2、写出估价技术路线。

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(二)某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同：成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。

请你分析说明房地产估价师这样做的理由。 #

(三)某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1 000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该l00万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。

请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因? #

二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意的，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)

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(一)某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

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1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价，以下说法正确的为()。

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A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价

C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价 #

D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径中的()。

A.自行改变 #

B.经上级主管部门批准改变 #

C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续 #

D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续 #

3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为( )。 #

A.该两幢建筑物的抵押评估价格之和 #

B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金 #

C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

D.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 #

4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为( )。 #

A.该两幢房屋的正常市场价值

B.该两幢建筑物的重新建造成本 #

C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值 #

D.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值

(二)某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460 m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600 m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1 000 m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。

5.能否改建的最终批准权在( )。 #

A.政府房地产管理部门 #

B.政府规划管理部门

C.政府土地管理部门

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D.上级总公司 #

6.评估时依据的建筑面积应为( )。

A.460 m2

B.600 m2

C.1 000 m2

D.以上三个面积都不行 #

7.该公司委托评估应选择( )。 #

A.房地产管理部门 #

B.资产管理部门

C.有资格的房地产估价机构 #

D.验资机构 #

(三)为评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3 000元/m2，成交日期2004年10月末。另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2%。

8.交易日期调整的主要方法是( )。

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A.百分率法 #

B.价格指数法

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C.价格变动率法 #

D.价格指数变动率法

9.对该可比实例的价格进行交易日期的调整，应调整为( )元/m2。 #

A.3 415 #

B.3 484 #

C.3 586

D.3 658

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10.采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整时，可比实例在估价时点时的价格：等于( )。

A.可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率×期数) #

B.可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率)期数 #

C.可比实例在成交日期时的价格× #

D.可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数

三、指出并改正下面估价报告片段中的错误(本题10分。错处不超过4个，后面应用前噩的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错) #

估价对象为一宗10 000 m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层;其中1~3层主要为商业用途，建筑面积9 000 m2(含独立使用的车棚300 m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15 007元/m2。工程自2006年9月1日开工，2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下。

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1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。

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2.建筑安装工程费为1 100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。

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3.商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24%。

4.商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2 700元/m2;建成一年时可售出60%，平均价格为2 800元/m2;剩余的10%会在建成一年后售出，平均价格潮2 900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。 #

5.房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)。 #

采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。解： #

1.开发完成后的房地产总价值

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总建筑面积=10 000×5=50 000(m2)住宅总面积=50 000-000=41 000(m2) #

(1)商铺开发完成后的房地产总价值 #

每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置及租金损失率) =50×12×(1-10%)=540(元/m2) #

每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率) =540×(1-24%)=410.40(元/m2) #

商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[1-1/(1+8%)47]×1/(1+8%)2.5 =4 118.45(元/m2)

商铺开发完成后的总价=4 118.45×9 000=3 706.61(万元) #

(2)住宅开发完成后的总价值=41 000×30%×2 700/(1+12%)2.5+60%× #

2 800/(1+12%)3+10%×2 900/(1+12%)3.5=8 204.06(万元)

(3)开发完成后的房地产总价值=3 706.61+8 204.06=11 910.67(万元)

2.扣除项目 #

(1)建安工程费=50 000×1 100/(1+12%)=4 910.71(万元) #

(2)专业及管理费用=4 910.71×8%=392.86(万元)

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(3)销售费用和销售税费总额=11 910.67×(3.5%+5.5%)=1 071.96(万元) #

(4)销售利润=11 910.67×20%=2 382.13(万元)

(5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V #

3.总地价 #

2006年9月1日的总地价：

V=11 91.67-4 910.71-392.86-1 071.96-2 382.13-0.04VV=3 031.74(万元)#p#副标题#e# #

参考答案 #

一、问答题 #

(一)1、一般不考虑使用成本法进行评估：因为该大厦闲置了10年，物质折旧的存在是明显 #

的，也是比较容易计算的，但是由于结构上的缺陷，大厦也明显存在功能折旧，一般认为对设计缺陷造成的功能折旧尽管计算理论是完善的，但是要想准确的落实在数额的估算上还是比较困难的，所以应该舍弃成本法。

2、依据大厦的现状，一般认为就是采取从估价对象续建完成后可实现市场价值中扣除续建成本、费用，也就是在整体上采取假设开发法中的现金流量折现法进行评估，首先要确定估价对象的未来状态，因此在分析估价对象现状以及市场环境的基础上，对改造方案做出了设定，并在此基础上对项目改造完成后的价格进行评估，具体采用市场法进行，是对成本开发期间费用进行估算。

(二)

解法一：对此题分析如下。

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1.估价报告中的待估房地产年净收益与财务报表中的年净利润含义并不相同，其净收益是指待估房地产对应的净收益，即该宗房地产对商场的出租或经营收益的贡献部分;而净利润系已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及企业所得税等，其包含了正常的商业利润等，因此净收益和净利润是不同的。 #

2.收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。 #

3.房地产估价中所用的成本应是估价时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本是历史的，也不一定是社会平均客观成本，所以两者是不同的。

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解法二： #

1.(1)估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同。 #

(2)净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分。 #

(3)净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商业利润等。 #

2.收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限(或土地使用终止年短于建筑物寿命终止年)。

3.估价采用的成本应为估价时点当时的社会平均客观成本(或实际成本是历史的，不一定是社会平均客观成本)。 #

(三)

1.银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。 #

2.抵押估价时点为1999年8月1日，拍卖的时间为2001年10月1日，由于时间变化，房地产价值会发生变化。 #

3.由于短期(快速)和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。4.房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。

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5.如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。 #

二、单项选择题 #

(一)1.A2.D3.B 4.C #

(二)5.B6.D7.C

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(三)8.A9.D10.B

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三、本题中有如下错误，并需改正

1.商铺开发完成后的单价公式中折现率错，应为12%。

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2.商铺开发后的总价值计算时，应扣除300 m2独立车棚的面积。商铺开发完成后的总价值=4 118.45×8 700=3 583.05(万元)或3 760.52×8 700=3 271.65(万元) #

3.在计算2006年9月1日总地价的扣除项目中，不应包括销售利润。总地价V=11 910.67-4 910.71-392.86-1 071.96-0.04 #

V=5 322.25(万元)