“千年一遇”的越南，中国的机遇与挑战

经过2023年一轮又一轮的风雨调控，国内楼市尤其是一线城市似乎已经进入了“冬天”。 然而，一种新的投资方式也悄然出现。

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这些投资者往往刚刚工作几年，可以投资数十万美元人口增长率怎么算，并且没有北京、上海等城市的户籍。 由于不想让资金贬值闲置，他们开始寻找最有可能复制“中国奇迹”的国家，在国外发现“20年前的浦东和深圳”，在这里投资房地产。 #

这样，当他们有资格在北京、上海买房时，就可以出售海外投资房产，享受类似于过去十年中国楼市的资产增值。 他们赚到的钱还可以用来抵押自己在国内一线城市的第一套房子。

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他们不看好印度，因为外国人在这里投资买房几乎很难； 他们也没有看中泰国，因为泰国目前的经济增速远远低于中国过去20年的增速。 #

只有越南在政治制度、经济发展轨迹、人口红利、经济增速、文化传统等方面与中国最为相似。 久违的熟悉感让这些投资者相信，中国的楼市奇迹一定会在越南再次上演。 然而，事实真的是这样吗？

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“千年一遇”好运 #

越南目前的机遇可以说是千百年来难得一见。 经济、政治、文化等因素似乎都表明它正在走上快速发展的道路，有望成为国际舞台上重要的中等强国。

A。 承接国际产业转移

随着曾经的“世界工厂”中国逐步实施产业升级，人口红利时代逐渐消退，大量中低端制造业开始外移。 越南等东南亚国家以及印度、孟加拉国等南亚国家成为主要受援国。 #

在这些国家中，除了印度之外，越南的经济增长可以说是最快的。 近20年来，越南经济增长率也保持在5%至8%之间。 胡志明市和河内市的GDP年增长率均高达8%以上。

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1997年至2023年越南GDP总量及增长率（数据来源：世界银行，图表：Wall ） #

可以说，国际产业转移将为越南未来20年带来持续发展动力。 承接产业转移的国家将有大量财富和资本流入，其经济更有可能蓬勃发展。 产业转移使1997年之前的亚洲四小龙和后来的中国大陆富裕起来。 越南未来最有可能受益。

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b. 人口红利释放期

越南拥有9500万人口，近5年来年均人口增长率为1.35%，共增加484万人。 最“吸引”的是，越南目前平均年龄为30.1岁，15-54岁之间的劳动年龄人口占63%。 青壮年人口占大多数的越南，随着经济发展，将释放更多能量。 国内需求大。 #

越南人口金字塔（来源：CIA World）

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房地产市场基本面看涨

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历史上罕见的宏观环境确实给越南房地产发展带来了机遇。

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2005年以来，随着信贷扩张，越南房价开始快速上涨。 在最大城市胡志明市，高端房产价格已达4000-5000美元/平方米，中档房产价格已达2000-3000美元/平方米，低端房产的价格也达到了1000-2000美元。 #

快速上涨的房价促使越南政府开始控制信贷规模，并将出售房屋利润的资本利得税从10%提高到25%。 这剂猛药也让越南楼市喘不过气来。 2011年至2014年遭遇大幅回调，整体下滑约30%。

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经历了楼市泡沫破灭后，越南政府为了抬高房价，于2023年通过了《住房法》修正案，对外国买家在越南购买房屋作出限制：外国买家可以购买非永久产权公寓() 、产权期限为50年，期满后可再延长50年。 #

随着经济持续快速增长和外资持续涌入，越南房价在四年内恢复到泡沫破灭前的高位。 从目前的情况来看，至少有以下几个优势可以支撑越南房价的持续??上涨。

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A。 大城市的“虹吸效应”

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由于经济发展路径与中国非常相似，在制造业快速发展的过程中，越南最大的两个城市胡志明市和河内的人口和经济增长明显快于其他地区。 两市人口分别为842.6万和758.8万。 人们。 #

目前，越南的城市化率仅为34%左右，并以每年2.8%的速度增长。 许多农村地区和小城市的人口正在向两个大城市聚集。 预计到2030年，胡志明市将成为一座拥有千万人口的城市。 特大城市。 城市化带来的大量人口迁移将为胡志明市和河内的房地产市场带来大量的住房需求。

b.更高的租金水平和租售比

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根据第一太平戴维斯（）的数据，河内的房价为每平方米1209美元（约合人民币8100元），而市中心的房价约为每平方米17000元人民币。 这样的房价看似不贵人口增长率怎么算，但当地人的家庭月收入只有3000-5000元。 #

数据显示，河内的房价收入比为31.06，这意味着每个家庭需要31年的收入才能买得起房子。 这个水平已经接近“北上深”，可见河内的房价已经处于相当高的水平。 #

目前胡志明市市中心的房价约为每平方米3万元人民币，郊区约为1.2万元人民币。 别墅起价为100万美元，没有上限。 #

从数据可以看出，越南普通民众基本买不起房子，尤其是两大城市的居民。 确实，越南人还没有到大规模买房的时代。 由于房价过高，普通家庭收入过低，外来人口大部分靠租房为生。 #

租房的人多了，租金自然就高了，租金收益率也会异常高。 与世界其他主要城市相比，胡志明市的租金收益率几乎是最高的，达到7%。 河内等越南大城市的租金回报率一般在6-7%左右。 作为房地产投资，越南的租金收益率无疑是非常可观的。

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