2011年价格鉴证理论与实务考试模拟试题及答案5

2011年价格鉴证理论与实务考试模拟试题及答案5

一、单项选择题(每题的备选项中，只有1个最符合题意) #

1.下列关于划拨土地使用权的叙述，错误的是(　　)。[2008年真题]

A.单独的划拨土地使用权不得转让 #

B.地上有建筑物的划拨土地使用权可以随建筑物一起转让

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C.地上有建筑物的划拨土地转让后，由转让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金

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D.地上有建筑物的划拨土地转让后，可以不办理使用权出让手续 #

【答案】C #

【解析】根据《城市房地产管理法》及有关法规的规定，单独的划拨土地使用权不得转让;但地上有建筑物、构筑物时，可按照国务院规定报有批准权的人民政府审批，由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，或者按照国务院规定，可以不办理土地使用权出让手续，转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

2.土地的自然特性为(　　)。[2008年真题]

A.土地使用价值的永续性

B.用途多样性

C.经济地理位置的可变性 #

D.可垄断性

【答案】A #

【解析】土地的自然特性表现在以下几方面：①土地面积的有限性;②土地空间位置的固定性，即不可移动性;③土地使用价值的永续性和增值性;④土地的不可替代性。 #

3.一般情况下，划拨土地不需要缴纳的费用是(　　)。[2008年真题]

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A.土地补偿费

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B.安置补助费

C.拆迁补偿费

D.土地出让金

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【答案】D

【解析】在我国，划拨土地使用权一般是经县级以上人民政府依法批准，在土地使用人交纳了土地补偿、安置补助、拆迁补偿等费用后，依法“无偿”取得的，这里的“无偿”是指土地使用者未向政府交纳出让金。

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4.村民使用(　　)建住宅需要报县级以上人民政府批准。[2008年真题]

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A.原有宅基地 #

B.村内空地

C.耕地

D.其他土地 #

【答案】C

【解析】农村村民建住宅使用耕地的，报县级以上人民政府批准;使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准;出卖、出租住宅后，再申请宅基地的，不予批准。 #

5.影响土地使用权价格的经济因素为(　　)。[2008年真题] #

A.商业繁华程度 #

B.交通便捷程度 #

C.居民收入和消费水平 #

D.规划限制 #

【答案】C #

【解析】影响土地使用权价格的经济因素有：①经济发展状况;②居民收入和消费水平;③价格变动;④储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化。ABD三项均为区域因素。 #

6.在我国地价体系构成中，从地价的特点来看，基准地价属于(　　)。[2008年真题]

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A.区域平均地价 #

B.平均市场价 #

C.成交地价的平均水平

D.实际成交价与评估价格的平均值 #

【答案】A #

【解析】基准地价是一个区域性的平均地价，它可以是级别或区段的平均地价，也可以是路段的平均值。它不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。

7.影响土地使用权价格的个别因素为(　　)。[2007年真题] #

A.当地商品房价格变动情况

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B.所处地区的基础设施

C.附近学校分布情况 #

D.地形地质因素

【答案】D #

【解析】影响土地使用价格的个别因素是指地产所表现的个别特征，如位置、面积、地形地质、宽度、进深等影响地产价格形成的因素。 #

8.在鉴证划拨土地使用权价格时，要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的(　　)对价格的影响。[2007年真题]

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A.用途差别 #

B.区位差别 #

C.权利差别

D.使用者差别 #

【答案】C

【解析】以划拨方式取得的土地使用权(有的是无偿取得)，没有使用期限限制，但不得单独设置抵押权，且对于单独的划拨土地使用权不得转让，上面有建筑物的转让时需办理一定手续，并向政府缴纳出让金或土地收益;而以出让方式取得的土地使用权，是有偿的，有使用年限限制，且土地使用者需每年向国家支付土地使用权出让金。由此可见，出让土地使用权与划拨土地使用权所拥有的权利是不同的，因而会显著影响土地取得的成本和收益，鉴证时需考虑;相比来说，使用者差别、区位差别、用途差别对价格的影响不大。

9.关于土地使用权，下面几种说法中正确的是(　　)。 #

A.土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行转让、出租、抵押、投资的权利

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B.国家将国有土地使用权出让给土地使用者时，土地使用者可无偿使用土地，不必向国家支付土地使用权出让金

C.无偿划拨是指由国家直接将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的形式，按照土地管理法的有关规定，以划拨方式取得土地使用权的，没有土地使用期限的限制

D.土地使用权的价格特点是由土地的不可替代性以及用途的多样性决定的 #

【答案】A #

【解析】B项，出让土地使用权时，土地使用者需向国家支付土地使用权出让金;C项， “无偿”是指土地使用者未向政府交纳出让金;还有一种形式就是国家直接将土地使用权无偿交付给土地使用者使用，这两种形式都称为无偿划拨;按照《土地管理法》的有关规 定，以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定的外，没有土地使用期限的限制;D项，土地使用权的价格特点是由其自然属性和经济特性决定的。 #

10.目前，国家机关和军事用地的土地使用权一般采取(　　)。

A.出让土地使用权

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B.划拨土地使用权 #

C.有偿使用办法 #

D.无偿使用办法

【答案】C #

【解析】建设用地的土地使用权一般采取有偿使用办法;确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨，其中包括国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地。