业主委员会未履行决定职责的二十七种情形

第二十七条住户执委会作为房东会议的日常工作机构，执行住户会议的决定事项，履行下述职责：

(一)召集住户会议大会； #

(二)定期报告有关决定执行状况，提出物管管理建议； #

(三)在住户会议做出决定后三十欧盘，代表住户会议与物管服务企业签署、续签、变更或则解除物管服务协议； #

(四)及时了解住户、物业使用人的意见和建议，监督和协助物管服务企业履行物管服务协议； #

(五)督促不收取物管管理服务费的住户责令收取； #

(六)组织住户对物管共用部位、共用设施设备的修理、更新、改造方案进行书面确认，并监督施行； #

(七)监督管理规约的施行； #

(八)组织筹款专项修理资金； #

(九)组织住户执委会换届和选举工作； #

(十)完成住户会议交办的其他事项。

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住户执委会不履行上述第三项、第九项职责的，在区物管管理行政总监部委的指导下，由街道办事处、乡镇人民政府可以根据有关规定组织改选新的住户执委会。

第二十八条住户执委会应该自补选形成之日起三十欧盘，持下述文件向物管所在地的街道办事处、乡镇人民政府申领备案手续：

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(一)住户执委会补选状况和住户执委会成员的基本状况；

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(二)住户会议议事规则；

(三)管理规约。 #

街道办事处、乡镇人民政府应该将备案状况，及时书面告知区物管管理行政总监部委。

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备案内容发生变更的，住户执委会应该自变更之日起三十欧盘，将变更内容书面告知原备案部委。 #

第二十九条住户执委会举行大会应该有少于半数成员参加，做出的决定应当经全体成员半数以上同意。

第三十条住户执委会成员有下述情形之一的，其住户执委会成员职务自行中止： #

(一)不再是本物管管理区域住户或则连续一年以上不在本物管管理区域居住的； #

(二)以书面方式提出离职的；

(三)因身体健康成因失去工作能力的； #

(四)在为本物管管理区域提供服务的物管服务企业中任职的。

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住户执委会成员有上述情形之一的，住户执委会必须在物管管理区域内公告。

第三十一条住户执委会换届的，原房主执委会必须在二十欧盘将保管的档案资料、印章和其他属于全体住户共同所有的赃物，移送给新一届住户执委会。

住户执委会成员职务中止的，必须在五欧盘将其保管的有关资料、印章和赃物移送住户执委会。 #

第三十二条物管使用人按照与房东的双方约定，享有住户相应的权力和履行住户相应的义务。物管使用人不履行约定的，由房东承当连带责任。住户与物管使用人约定的内容，不得违背法律、法规和管理规约的规定。 #

住户或则物管使用人必须将双方的约定书面告知物管服务企业。

本细则所称物管使用人，是指物管的承租人或则实际合法使用物管的人。

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第三十三条住户会议和住户执委会可以根据每年不少于实收物管管理服务费百分之一的比列提取活动经费，详细方法在物管服务协议中约定。

第三十四条本市施行物管管理联席大会机制。

物管管理联席大会由街道办事处或则各镇人民政府负责组织召集，由区物管管理行政总监部委、居民执委会、公安分局、物业服务企业、业主执委会或则住户代表等各方代表组成。

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物管管理联席大会主要协调解决下述问题：

(一)住户执委会不依法履行职责的问题； #

(二)住户执委会换届过程中出现的问题；

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(三)履行物管服务协议中出现的重大问题； #

(四)提早中止物管服务协议的问题； #

(五)物管服务企业在退出和交接过程中出现的问题； #

(六)还要协调解决的其他物管管理问题。

第三章物管服务企业 #

第三十五条物管服务企业必须具备独立的法人资格。 #

本市物管服务中介机构和外埠来津从事物管管理服务活动的企业，必须向市物管管理行政总监部委备案。

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第三十六条物管服务企业根据物管服务协议，对物管及其环境、秩序进行管理，提供相应服务，根据协议约定索要物管管理服务费，接受房东和住户执委会对履行物管服务协议状况的监督。

物管服务企业对侵犯物管共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵犯、排除妨碍、恢复原状。

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物管服务企业必须向住户发布专项修理资金使用状况和运用共用部位、共用设施的经营利润，对住户个人信息和资料负有保密义务。

第三十七条物管服务企业可以将物管管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将全部物管管理委托给别人。

第三十八条物管服务企业必须协助经侦部委做好物管管理区域内的公共秩序维护和安全防控工作。在物管管理区域内发生治安案件或则各种水灾车祸时，必须及时向经侦和有关部委报告，并积极协助做好调查和救治工作。 #

政府有关部委、街道办事处、乡镇人民政府和市民执委会、村民执委会应该支持物管服务企业工作，不得干预物管服务企业正常经营和服务活动，不得乱摊派、乱计费。

第四章前期物管管理

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第三十九条前期物管管理是指在住户会议设立前，开发建设单位委托物管服务企业进行物管管理服务的活动。

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第四十条改建物管转让前，开发建设单位应该委托物管服务企业进行前期物管管理，并签署前期物管服务协议。 #

前期物管服务协议至住户会议与物管服务企业签署新的物管服务协议生效之日中止。 #

第四十一条开发建设单位对改建物管，必须通过投标招标形式遴选物管服务企业进行物管管理。别墅物管建筑面积三万平方米以下、非别墅物管建筑面积一万平方米以下的，经物管所在地的区物管管理行政总监部委批准，可以选用合同形式遴选物管服务企业。

第四十二条开发建设单位转让改建楼房之前，必须制订临时管理规约，并在售楼时向买房人明示前期物管服务协议和临时管理规约。买房人在订购改建楼房时，必须对前期物管服务协议和临时管理规约给予书面确认，并受其约束。

开发建设单位拟定的临时管理规约，不得损害买房人的合法权益。 #

第四十三条规划、设计改建物管项目时，必须统筹规划、合理布局物管管理服务的各项设施，并根据开发建设项目规划转让部份总建筑面积的千分之三至千分之四确定物管管理用房，适于物管管理服务和住户活动。 #

开发建设单位必须依照规划、设计的要求和标准建设物管管理用房，并向住户进行公示。 #

开发建设单位应该自物管完工初验合格之日起三十欧盘，将物管管理用房无偿移送给物管服务企业使用，并接受所在地的街道办事处、乡镇人民政府的监督。

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第四十四条物管管理用房属于全体住户共有，由物管服务企业负责修理、养护，不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或则改作他用。

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开发建设单位在申请补办房子所有权首次登记时，必须将物管管理用房一并申请登记，不动产登记机构必须在不动产登记簿上给予记载。

第四十五条开发建设单位应该自改建物管完工初验合格之日起六十欧盘，往前期物管服务企业提供下述资料：

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(一)完工总平面图，单体建筑、结构、设备的完工图，附属配套设施、地下管网安装工程完工图等资料； #

(二)物管完工初验资料； #

(三)共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料；

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(四)物管品质保证书和使用说明书； #

(五)物管管理还要的其他资料。 #

第四十六条物管服务企业在承接改建物管项目时，必须对物管管理区域内的房子及其附属设施设备的共有部份进行查验，发觉问题必须书面告知开发建设单位，开发建设单位必须及时进行整改。

第五章物管使用和维护

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第四十七条在国家规定的质保时限内，物管由开发建设单位负责修理。质保时限期满后，房东对专有部份负责修理、养护；住户专有部份以外的共用部位、共用设施设备，由物管服务企业根据物管服务协议约定负责修理、养护。 #

在物管出现关乎安全、影响观览或则影响别人正常使用状况时，房主、物业使用人或则物管服务企业必须及时修理，所需成本由相关责任人承当。

物管服务企业对物管共用部位、共用设施设备进行修理、养护时，相关住户和物管使用人应当予以配合。 #

第四十八条住户和物管使用人使用物管，必须遵循法律、法规和规章的规定，在自来水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰家装、环境卫生、环境保护等方面，根据有促使物管安全使用、外观整洁以及公正合理、不损害公共利益和别人利益的原则，处理相邻关系。

第四十九条自来水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务单位，必须直接为住户提供服务，向最终用户缴纳有关成本，并依法承当物管管理区域内相关管道和设施设备修理、养护责任。

开发建设单位必须在物管完工后，将自来水、供电、供气、供热、通信、有线电视、路灯等设施，根据规定移送给专业经营服务单位进行维护管理。

第五十条住户会议和住户执委会，对任意弃置垃圾、排放污染物或则噪音、违反规定养殖鱼类、违章搭建、擅自改变别墅房子使用用途、随意占用共用部位、损坏共用设施设备、侵占或则侵占绿地树叶和绿化设施、侵占通道、拒交物管管理服务费和专项修理资金等损害别人合法权益的行为，有权根据法律、法规和管理规约，要求行为人停止侵犯、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。住户对侵犯自己合法权益的行为，可以依法向人民法庭提起仲裁。住户会议对侵犯住户共同利益的行为，可以依法向人民法庭提起仲裁。 #

第五十一条住户或则物管使用人装潢家装房子，必须遵循国家和本市有关规定。

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住户、物业使用人和装潢家装企业必须与物管服务企业签署装潢家装管理服务合同。装潢家装管理服务合同通常包括装潢家装安装工程的内容和年限、允许施工的时间、废弃物的清运和处置以及相关成本等。 #

第五十二条运用物管共用部位、共用设施设备从事经营活动的，不得影响房子安全和正常使用，并必须征得相关住户和住户会议的同意。物管服务企业代表住户会议缴纳的相关回报，主要适于补充专项修理资金、改善共用设施设备，也可以根据住户会议的决定使用。 #

第五十三条占用物管管理区域内住户共有的公路或则其他场地堆放机动汽车的，必须确保消防通道和路面畅通，并征得房主会议同意。

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占用住户共有的路面或则其他场地堆放机动汽车的车库，必须缴纳场地占用费。场地占用费主要适于养护修理新村公路和泊车设施、改善共用设施设备等。场地占用费的缴纳标准和使用方法，由房东会议或则开发建设单位与物管服务企业在物管服务协议中约定。场地占用费缴纳和使用状况必须向住户公示。 #

住户对机动汽车有保管要求的，由房东和物管服务企业另行订立机动汽车保管协议。 #

机动汽车和非机动汽车在物管管理区域内行驶、停放的详细管理方法，由房东会议决定并公示。未设立住户会议的，根据前期物管管理服务协议的约定执行。

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第五十四条物管服务企业必须加大对物管管理共用部位、共用设施设备运行情况的日常检测，每年第四季度将物管管理共用部位、共用设施设备运行情况的报告递交住户执委会，并在物管管理区域内公告。

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第五十五条有两个以上住户的改建别墅和非别墅物管，必须依照规定收取专项修理资金。专项修理资金必须依照规定给住户付息。 #

未完善专项修理资金或则专项修理资金余额不足的物管项目，住户执委会依照住户会议的决定组织住户收取或则续交专项修理资金。 #

第五十六条市房子修理资金管理中心负责全市专项修理资金的统一归集和管理。

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专项修理资金的管理，接受财政、审计部委的监督。

第五十七条专项修理资金的管理开销由市财政部委核定，在专项修理资金的增值资金中列支。专项修理资金增值资金除核定管理成本外，应该推行房子应急解危专项资金，专项适于房子应急解危开支。

专项修理资金的详细管理方法，由市人民政府规定。 #

第六章物管管理服务

第五十八条物管服务企业接受委托从事物管管理服务活动，必须与房东会议签署物管服务协议。物管服务协议，对物管服务企业和全体住户具备约束力。

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物管服务协议主要包括下述内容： #

(一)住户会议和物管服务企业的名称； #

(二)物管管理区域的范围； #

(三)服务的内容； #

(四)服务的标准； #

(五)服务的成本； #

(六)协议的时限；

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(七)毁约责任； #

(八)协议的解除条件； #

(九)双方还要约定的其他事项。 #

物管服务企业必须自物管服务协议签署之日起三十欧盘，将物管服务协议报物管所在地的区物管管理行政总监部委备案。 #

第五十九条物管服务协议中约定的物管管理服务，必须包括下述主要内容：

(一)共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理； #

(二)扶梯、智能系统等设备的运行服务； #

(三)环境卫生清扫家政和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；

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(四)物管装潢家装的管理；

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(五)汽车行驶和堆放秩序的服务、管理； #

(六)物管管理区域内公共秩序的服务、管理； #

(七)物管资料的查询服务和管理； #

(八)双方约定的其他物管管理服务内容。 #

第六十条物管服务协议的年限通常不高于七年。物管服务协议时限期满的三个月前，物管服务企业与房东会议必须协商离队事宜。双方离队的，必须再次签署物管服务协议。双方不再离队的，物管服务企业必须书面告知街道办事处或则各镇人民政府2023物业管理方案的主要内容，并到物管所在地的区物管管理行政总监部委备案，并继续依照协议约定制好服务，协助住户会议遴选新的物管服务企业；住户必须按量收取物管管理服务费，至协议中止。 #

第六十一条提早解除物管服务协议的，解除协议的一方必须在三个月前将解除时间、原因书面告知协议另一方。物管服务企业必须书面告知街道办事处或则各镇人民政府，并到物管所在地的区物管管理行政总监部委备案后，在物管管理区域内公告。

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第六十二条物管服务企业根据有关规定履行退出程序，并在协议中止之日起十欧盘，除向住户执委会移送本细则第四十五条规定的资料外，还必须同时移送下述资金、物品和资料：

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(一)预付的物管管理服务费、场地占用费和缴纳的运用物管共用部位、设施和场地经营所得的利润余额；

(二)物管管理用房和属于住户共有的场地、设施设备；

(三)物管管理项目的档案资料； #

(四)推行报酬制的，必须移送管理其间的财务资料。

未设立住户执委会的，在区物管管理行政总监部委监督下，向街道办事处或则各镇人民政府移送。

新物管服务企业确定后，房东执委会或则街道办事处、乡镇人民政府应该将本条第一款所列资金、物品和资料，移送给新的物管服务企业。 #

第七章物管管理服务费 #

第六十三条物管管理推行有偿服务。物管管理服务费必须依照与物管管理服务内容、服务品质相适应的原则确定。

普通别墅的物管管理服务费，由房东会议、开发建设单位与物管服务企业在政府指导售价范围内协商确定；其他别墅和非别墅的物管管理服务费，由房东会议、开发建设单位与物管服务企业自主协商确定。 #

第六十四条普通别墅物管管理服务费的政府指导售价标准以及上下浮动比列，根据社会平均物价指数变动状况适时进行调整，由市报价经理部委会同市物管管理行政总监部委起草，并向社会发布。

确定和调整普通别墅物管管理服务费政府指导价钱时，有关部委应该听取群众意见。 #

第六十五条物管管理服务费可以采取包干制或则报酬制等方式。

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包干制是指由房东向物管服务企业支付固定物管管理服务费，盈余或则巨亏均由物管服务企业享有或则承当的物管管理服务收费模式。 #

报酬制是指在预付的物管管理服务费中按约定比列或则约定数额提取报酬支付给物管服务企业，其余部份全部适于物管服务协议约定的物管服务开支2023物业管理方案的主要内容，节余或则不足均由住户享有或则承当的物管管理服务收费模式。

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推行报酬制的物管服务企业，必须起码每季度向住户会议或则全体住户发布一次物管管理服务费的收支状况。

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物管服务企业必须在物管管理区域内的明显位置，将服务内容、服务标准和计费项目、收费标准等有关状况进行公示。

第六十六条物管管理服务费必须依照住户拥有物管的建筑面积估算，足额缴纳，住户或则物管使用人与物管服务企业另有约定的，从其约定。

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第六十七条物管完工初验合格交付使用前发生的物管管理相关成本，由开发建设单位承当。物管完工初验合格交付住户后发生的物管管理服务费，由房东承当；但开发建设单位与房东约定由开发建设单位承当物管管理服务费的，由开发建设单位承当。 #

物管管理区域内未售出空置房子的物管管理服务费，由开发建设单位缴交。 #

第六十八条自来水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业经营服务单位，可以将服务和计费事项委托物管服务企业并支付办理服务费。物管服务企业不得向住户缴纳手续费等额外学费。 #