物业服务纠纷的闹心事儿越来越少业主不加区别

“我新买的房屋有质量问题市住建委官网，能不能等开发商把问题解决了再交物管费？”

“楼里公共管线坏了引起我家房屋渗水，能不能让物管赔付损失？” #

“小区早已请了新物管，老物管赖着不走如何办？”

“我们为新村提供服务了，也催过费，但某些住户就是不交，还说过了诉讼时效，我们物管公司如何办啊？”

物管服务涉及千家万户，是群众天天有感的“关键小事”，也是事关基层整治的民生大事。如何能够让物管服务纠纷这样的闹心事儿越来越少，住户和物管公司等利益相关方应当如何依法维权？

11月28日，上海市第二高级人民法庭、北京市住房和城乡建设委员会联合举办新闻发布会，通报近些年来有关物管服务协议纠纷案件情况和物管行业管理情况，并发布典型案例。 #

据上海二法院副校长廖春迎介绍，2023年1月至2023年6月，上海二法院共审结物管服务协议纠纷再审案件1622件，2023年以来，每年审结案件在300件以下，比2023年的536件增长近一半。

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经督查发觉，绝大多数案件是物管服务人作为上诉提起诉讼，向住户追讨物管费、违约金等费用，而住户多以绿化、卫生、安全等方面存在服务瑕疵作为抗辩理由。纠纷形成的诱因多样。有的开发商和前期物管服务人实际系“一套人马”，住户常常把配套设施、绿化面积、房屋质量等问题归责于前期物管服务人；有的物管服务人未如实公示、及时更新物管收费标准，工作中推卸责任“踢皮球”，导致矛盾加剧；有的住户不加区别地以不交物管费的形式维权，造成“有理变没理”；有的住户委员会履职能力不足，工作机制不规范，无法发挥沟通与化解物管纠纷的职责作用。 #

诉讼中，住户一般提供自行拍摄的相片、视频等证据，想要证明物管服务存在瑕疵，但因为物管服务具有持续性、长期性的特征，住户提供的反映某一时点情况的证据证明力较弱，难以充分证明物管服务人的服务不达标。而没有签署物管服务协议、报修后缺乏相关记录、交费后没有发票等物管服务不规范也会造成住户举证困难。

据广州市住教委物管管理处处长刘琳介绍，2023年5月1日《北京市物管管理细则》（以下简称《条例》）施行以来，省委市政府持续把物管管理问题列入每月区委主任点评会点评内容和“接诉即办”调度会专题调度，以人民为中心，以问题为导向，持续推进《条例》落实。全市业委会（物业会）覆盖率、物业服务覆盖率、党的组织覆盖率均已超过97%。主题教育举办以来，省委市政府将“物业服务不标准、不规范和收费存在顽疾”列为省级整改问题，省委主要领导亲自调度，有力促进问题整改。 #

发布会上，上海二法院民二庭法官邹治介绍典型案例。 #

上海二法院建议，各相关方都应依法履约、依法维权。开发商应严格履行房子买卖协议，保证房子质量市住建委官网，避免私自改变公共区划、人为划定商品房区域和共有产权房区域等行为，规范遴选前期物管服务企业。物管服务人应根据协议约定的服务标准，提高服务意识，提高服务质量，及时回应住户诉求，保障住户知情权，调价、公共基金启用等重大事项必须遵循法定程序。住户应积极参与社区整治，会同物管服务人一起建设宜居佳苑、平安社区，理智抒发服务诉求，如遇物管服务人存在违规违法的行为，可向住教委等属地行政管理部门进行反映；属于法官受案范围的，应及时固定证据，向人民法庭控告。同时需改变观念误区，依法维权，防止深陷费用拖欠与服务降格的恶性循环。住户委员会应该规范管理，积极履职，制订相应内部规范，对于新村内违章家装、私搭乱建等行为应该协助物管服务人进行劝阻，对于住户普遍反映的物管服务问题，应牵头主动与物业服务人进行协商、沟通，及时化解矛盾，当新村与物管服务人矛盾不可调和时，可举办住户会议依法依规更换物管服务人。

广州市住教委指出，要持续巩固建立市、区、街道(乡镇)、社区四级监督管理工作机制，进一步完善建立社区党委领导、多方参与的常态化协商议事机制，从症结上解决物管管理问题。加强突出问题整治，深入推动业委会（物业会）规范化运行、市场化物管服务覆盖、基层党组织“双向步入、交叉任职”，持续推进物管管理“三率”。依托县城物管服务行业党委党建推动行业发展，促进物管服务典型示范项目创建。