2011年注册资产评估师考试资产评估辅导：房地产评估4

市场法在房地产评估中的应用(注意掌握调整因素的量化计算) #

1、基本思路：与类似房地产交易实例比较，通过对交易情况、交易日期和房地产状况等因素调整得出评估值。

市场法评估房地产的基本计算公式是： #

P=P'×A×B×C

式中：P——被估房地产评估价值;

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P'——可比交易实例价值;

A——交易情况修正系数;

B——交易日期修正系数;

C——房地产状况因素修正系数。 #

如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：P=P'×A×B×C #

×容积率修正系数×土地使用年期修正系数

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2、适用范围：条件是可以找到类似的交易实例。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。

而在下列情况下，市场法往往难以适用：

1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区;

2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等; #

3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等;

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4.风景名胜区土地; #

5.图书馆、体育馆、学校用地等。 #

3、修正因素的具体内容见教材P190，需结合例题理解掌握。 #

①交易情况修正：修正交易中特殊情况和个别因素，大多是定性的。 #

1.交易情况修正 #

(1)需要修正的情形 #

①有特殊利害关系的经济主体间的交易。 #

②交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。 #

③买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。 #

④其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。

⑤特殊的交易方式。如拍卖、招标等。 #

不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况。 #