中国土地估价师协会：我们的娘家人提出的建议

我也只是把我听到的，看到的说下来给你们参考而已！！

而你口口声声说的《资产评估法》是在2012年初就早已向各界征询意见，并且到现今为止，意见依然有很大的分歧，我也不是说这个法最终不能颁布，并且就目前的情况，3-5年内若果国家层面没有给关注和力度2023深圳房地产估价师，我看要想即将颁布这个法律的可能性太小。 #

各个机构和部门都认为资产评估想要合并整个评估行业，你们都有一个算盘，没有这么容易拧成一股绳的。

----下边是网上找的---

随着《资产评估法（草案）》征求意见稿颁布，这几天在房地产、土地估价行业像丢了魂，我们再也坐不住了。新浪微博上各大评估机构老板在热议并对该法持强烈反对意见。包括首佳公司高喜善，北京城市房地产评估公司许军，上海英联房地产评估公司宋总等等，希望行业在生死悠关团结上去，保护和维护我们的行业。 #

自2006年起，国土资源部、中国农地估价师商会关于评估法草案的讨论若干次，时隔如此长时间现今抛出了资产评估法至人大，建设部、国土部，包括两个商会的大量意见无一有用，《资产评估法》根本就没有采纳房地产、土地不动产行业的提出的强烈意见。《资产评估法（草案）征询意见稿》只字不提房地产估价、土地估价行业的合法地位。 #

因此，我们向工信部、国土部，中国房地产估价师学会、中国农地估价师商会，我们的娘家人提出如下建议：

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一、人大征询意见，根据中国的立法程序，施行统一的评估法虽然不可防止，但建议在这次立法过程中，“资产评估法”改为“评估法”，由国务院专门筹建统一的评估行业行政主管部门统一管理，而不是财政部管理。所以，强烈建议建设部、国土部继续提出行政主管的意见，评估行业多头管理不好，但由财政部管理更不好。

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二、行业商会应当代表行业明晰提出反对意见，也是为了行业商会本身的生存。全省从业的房地产、土地估价师及相关助理应当有二三十万人，10%，20000人提出反对意见，也足以反映民意。 #

三、不动产估价应该专业性极强，应该细分行业管理，继续由工信部、国土部管理。房地产、土地评估是专业性相当强的技术活，十几年来中国房地产估价师学会、中国农地估价师学会早已产生自己行业国家估价标准规程并培养了一批专业性很强的估价队伍。不动产评估应该由房地产估价师、土地估价师来完成。

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四。中国人大曲卫东院士提出了几点意见，希望学会采纳： #

1.《中华人民共和国资产评估法（草案）》正在征询意见，我尝试提出自己想法，但是那种网站未能递交意见。对第一条的意见是：拟定一部法律的目的不能是为了推动某个行业的发展。 #

2.对第二条的意见是：我国目前是注册资产评估师、注册房地产估价师、注册农地估价师并存的局面，资产评估业务不能单独对不动产举办，但是资产评估业务应当由注册资产评估师施行，不能称其为注册评估师，这会导致职业资格市场混乱局面，必须澄清各类评估师的边界。

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3．第三十六条国务院财政主管部门会同相关行政主管部门组织施行资产评估行业管理协调配合机制，履行下述职责：（一）设定注册评估师专业类别”这一条有待商榷，注册资产评估师也是一种专业，为什么囊括了其他评估专业？既然这么，该法应当称为《评估法》。“第十条具有高等高校本科以上学历的自然人，可以申请出席注册评估师资格全省统一考试。完成经国务院资产评估行业管理部门认可的高等高校资产评估专业课程，取得学士以上学位的人员，可以免试相关课目。”那么房地产经济专业结业的中学生呢？农地管理专业结业的中学生呢？法律与专业不能钩！

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4．日本有《评估法》——用于征收财产税；《房地产评估细则》——指导房地产估价；《抵押价值评估细则》——指导按揭价值评估。并且没有一部法律是为了推动某个行业发展，也没有一部法律规定评估由注册估价师施行，相反专业资格认定应当执行《欧洲专业人员认证标准》ISO/，而不是由国务院领导。

明天曲院士再度在新浪微博发表自己鲜明的观点------- #

1.可能是自己孤陋寡闻，世界上我没见过有一统天下的评估法，总不能由于评估二字就不分清红皂白把全部评估工作列入麾下管理吧？试问金融机构的抵押价值评估该法管得了吗？未来的房地产课税批量评估管得了吗？我倒是认为当务之急应当研究房地产税评估和征管法或细则。

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2.《资产评估法》名称确实不妥，由于下边囊括着起码资产评估、房地产估价和农地估价，确实有偷换概念之嫌，法律名称改为《评估法》是最至少的，内容里由财政牵头，其他她部门出席的提法也不确切。假如该法律注重行业管理和人员培训认证，那就应当由人事部牵头制订一部《专业人员资格认定细则或标准》。 #

3.法律制订者和起草者应当首先是法律专家，虽然那是法律条款，而不是哪些部门规章！其次，应当把法律和行业标准、管理办法区分开，《资产评估法》里面对怎样评估等重要方式和参数没有任何规定，通篇是管理规定，如何能称其为评估法呢？

五、上海城市房地产估价有限公司监事总总监许军也提出了几点强烈的观点：

立法的名称及解释应彰显房地产评估的平等地位！建议各地估价师商会组织机构与人员就草案提出各自意见，通过网上公开途径反馈相关建议！请诸位估价师们积极响应，请诸位机构的老板们也积极鼓励职工反馈意见！每人都有自己的一份权力，起码我们有这样的权力！积极抒发是可敬的，舍弃权力是无耻的！民主，从我们自己行业做起，从我们自己做起！

六、深圳市英联农地房地产估价顾问有限公司监事长宋星慧提出，资产评估法应该叫评估法？这样才确切、全面、公平。她建议各房地产、土地估价机构认真研究评估法并提出各自的建议，通过以下途径反映问题：1、人大网站。2、中房协。3、中土协。同时提议中土协和中房协代表估价机构向人大提意见。估价机构团结上去，联合上去！

七、湖北永业行评估咨询有限公司总裁中南民大院士省政协委员潘世炳-永业行也提出了三个核心问题：三个核心问题：1.构建无主管部门的行业商会，国务院行业管理协调配合机制；2.原有各类估价师怎么衔接？统分结合是否保留原有资格？还是还是统一认证为评估师？3.评估机构是否取消资格限制？非常是期货从业资格限制。 #

潘世炳-永业行建议你们：不仅在此交流外，关键是：所有人将各自意见向全省人大常委会法治工作委员会()(上海市西市区前门西大道1号，邮编：，信封上请标明资产评估法征集意见，截至日期：2012年3月31日)强烈抒发 #

八、网友估价奇兵提出的意见，供人大立法委员会参考： #

对于“资产评估法”这部法律草案：

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第一：从概念上,“资产”，究竟是一个哪些定义，没说清楚，现行“资产评估”中的“资产”其实都是我们如今百姓中的普通理解——一切有经济价值的物都可以成为“资产”，包含动产、不动产，可也包括无形的和无形的，那这部法律要是颁布，将从概念上给现行“资产评估”提高法律地位，而损害现行房地产、土地评估师的权益。 #

事实上，“资产评估”不能包含“不动产以及其他经济权益的评估”的评估，由于资产评估不具备“不动产评估”和“其他经济权益评估”的专业能力，也不是所有“其他经济权益”都须要或必要评估。现行资产评估的资格加入这种内容，不合理、不科学、没必要，导致了资质重复，违背了《房地产管理法》，损害了现行房地产估价师、土地估价师、二手车评估师、古董鉴别师等好多评估师的权益，而本次“资产评估法”立法倘若不规范现行资产评估的资质和行为，将违反此法的立法宗旨。第二：这部法律草案没有从统一管理的角度去拟定条款，现行“资产评估”可以评估什么“经济权益”，不可以评估什么，其他专业可以评估什么价值，评估的对象包含多个专业的范畴时，评估对象的囊括范畴怎么划分、各专业评估怎样协调等等都只字未提，作为“协调多专业评估”的法律，倘若这方面缺乏，将只会导致行业管理的混乱，丧失立法的意义。 #

九、上海城市房地产估价有限公司监事总总监许军：建议各地估价师商会组织机构与人员就草案提出各自意见，通过网上公开途径反馈相关建议！请诸位估价师们积极响应，请诸位机构的老板们也积极鼓励职工反馈意见！每人都有自己的一份权力，起码我们有这样的权力！积极抒发是可敬的，舍弃权力是无耻的！民主，从我们自己行业做起，从我们自己做起！ #

十、首佳地产顾问机构监事长高喜善：资产评估法自然会让广大顾客和非专业人士想到资产评估师。这儿有偷换概念和暗度陈仓的机巧在上面！因而强烈建议要么资产评估法更名，要么资产评估师更名！ #

十一、深圳世联地产顾问股份有限公司监事长陈劲松：1，房地产估价师和农地估价师资格怎样与资产评估师怎么兼容？2，评估机构可以公司制是进步；3，按国际惯例，房地产估价，农地估价与其它资产估价应分开！

十二、网友新手懒羊羊的观点：《资产评估法（草案）》应与《城市房地产管理法》相衔接，《城市房地产管理法》规定了“国家推行房地产价钱评估人员资格认证制度。且“国务院建设行政主管部门、土地管理部门根据国务院规定的职权界定，各司其职，密切配合管理全省房地产工作。 #

十三、网友兰谷微搏的观点：资产评估法（草案）规定评估师内容太笼统，不利于行业发展，更是与社会发展时尚相违逆。术业有专攻，草案却将多个领域合并在一起，不利于行业向纵深发展；社会越发展，行业分类越细，草案却反其道而行将多个评估领域合并、导致分工越来越粗糙。

十四、网友永往无畏的阿喀琉斯的观点：新资产评估法必须考虑现有农地、房地产估价师的权益，给不动产估价行业留出足够的自由发展空间，而不是都由资产评估师大小通吃

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十五、网友航海船长2012的观点：不动产估价人员和机构规模在评估行业中占70%以上，为何由财政部统管？不论从行业的重要性还是从规模上来看，不动产估价都是评估行业的主流，国有资产评估早晚会退出历史舞台，倘若由财政部统管，既不公正也管不好。 #

十六山东思远农地房地产评估咨询有限公司总总监刘敏军的观点：在目前评估行业多头管理情况下，颁布行业管理的法规，其名称叫“资产评估”确实不妥。（观点继续降低，希望各同行涌跃参与）

十七、新浪网友对全篇更改建议全文如下，请人大立法委员会采纳： #

关于《中华人民共和国资产评估法（草案）》的建议 #

第一章总则 #

建议（其他）： #

法律名称：“中华人民共和国产权评估法” #

相应的之后条款中“资产”二字都应改为“产权”

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第一条为了规范资产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，促使资产评估行业健康发展，维护社会主义市场经济秩序，拟定本法。 #

建议（更改）： #

为了规范产权评估行为，保护产权评估当事人合法权益和公共利益，促使产权评估行业健康发展，维护社会主义市场经济秩序，拟定本法。 #

第二条本法所称资产评估，是指注册评估师和评估机构测算资产价值的专业服务行为。 #

资产评估业务包括不动产评估、动产评估、无形资产评估、企业价值评估和其他经济权益的评估。

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建议（更改）：

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本法所称产权评估，是指注册评估师和评估机构测算产权价值的专业服务行为。

产权价值评估推行专业分类：

1.动产价值评估（即现有资产评估）业务包括除首饰、古董、车辆以外的动产评估，不能评估不动产，不能单独评估企业整体价值； #

2.房地产价值评估（即现有房地产评估）业务包括不动产（房地产、土地）评估， #

不能评估动产，不能单独评估企业整体价值；

3.农地价值评估（即现有农地评估）业务包括不动产（农地）评估， #

不能评估动产，不能单独评估企业整体价值； #

4.矿业权价值评估（即现有矿业权评估）业务包括不动产（矿业权）首饰评估，不能评估除矿业权以外的不动产、动产，不能单独评估企业整体价值； #

5.汽车价值评估（即现有旧机动车鉴别估价）业务包括汽车评估，不能评估除汽车以外的动产、不动产，不能单独评估企业整体价值；

6.保险公估（参照以上1-5点更改）。

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（关于动产、不动产等包含的范围应明晰限定，概念清晰）

（关于无形资产评估和其他经济权益的评估，有待法律制订者进一步研究，明晰定义无形资产、其他经济权益，并限定她们的评估资质——哪些无形资产应属于不动产内，什么无形资产属于动产内……） #

（建议企业整体价值评估应该由具有房地产、土地、动产、车辆、矿业权价值评估资质中的起码两项资质的单个或多个估价机构共同完成。）

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第三条委托人须要确定评估对象价值时，可以委托评估机构进行评估。

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涉及国有资产产权变动和公共利益，但是法律、行政法规规定须要评估的，应该依法委托评估机构进行评估。 #

建议（更改）：

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明晰划分须要法定评估的情形。

第八条国家按照经济社会发展须要设定注册评估师专业类别。 #

建议（更改）： #

明晰各专业类别、各专业类别的业务范围、评估标准、规范等，以及评估业务涉及多专业时的处理办法。

第三十条委托人依据评估对象和评估目的有权自主选择具有相应资质的评估机构执业，任何单位和个人不得限制或则干预委托人自主选择评估机构。

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根据本法第三条第二款规定进行评估的，应该依法采用公开方法选择评估机构。 #

建议（更改）： #

相应的评估资质的评估范围，通常人并不知，所以本法应详尽规定各资质的业务范畴。

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第三十六条国务院财政主管部门会同相关行政主管部门组织施行资产评估行业管理协调配合机制，履行下述职责。

建议（反对）： #

不能由财政主管部门协调。 #

第四十二条资产评估行业自律组织的章程由会员代表会议拟定，报社联法人登记管理机关核准和资产评估行业管理部门备案 #

建议（更改）：资产评估行业自律组织的章程由本法规定，同受制于本法。

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十八、提出意见：] #

1《资产评估法》改名为《评估法》

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2、房地产估价师是全省惟一一个纳入行政法规的执业资格（房地产管理法），而整部法规未完整彰显房地产估价师的地位。 #

3、一部2006年之前就早已开始起草的评估法，为什么是短短一个月的征询意见的时间。希望延长时间多方讨论。

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十九、2012年3月7日新降低的更改意见观点，请学会及人大立法委员会采纳：

对于《资产评估法》（草案）的更改意见--南岳居士 #

对于《资产评估法》（草案）的更改意见

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在国际上，评估行业均是根据专业进行分类，包括全球最大的评估行业组织RICS和日本评估行业，在评估行业内占主要地位的是不动产评估或物管市值，随着社会的发展，专业化分工会越来越细。一个人的知识与精力不可能对所有资产均精通，大到宇宙飞船，小到磨床、电脑都还能进行专业市值服务。资产评估师是中国独有的一种类别。随着中国资本市场的开放，中介行业也必须与国际主流相接轨，所以建议中国的评估行业也应该进行专业化分类管理，不应该存在一个评估师可以估所有资产。建议本次立法更改为《评估法》，根据房地产评估、机器设备评估、矿产评估、珠宝玉器评估和企业价值评估进行分类管理，在资格管理上由公积金部牵头，各行业行政主管部门辅助配合，构建专业性行业自律组织。或则，建议更改本草案为《资产评估师法》，主要针对现今中国特有的资产评估师，而对于房地产和矿产评估，与国际通行方法一样单独构建《不动产评估法》。同时，评估师和评估机构必须在自身所取得的专业资格范围内执业，不得跨专业执业。

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具体条款更改意见： #

第二条建议更改为“本法所称资产评估，是指注册评估师和评估机构测算资产价值或价钱的专业服务行为。

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”第三条建议更改为“委托人须要确定评估对象价值或价钱时” #

第九条取消“考试课目分为公共课目和专业课目”，本次是立法，而不是考试管理办法，那些应该按照社会需求和行业发展的变化由考试主管部门自行决定，可以另行制订考试管理办法。同时，为了保障评估师具有自主选择行业自律组织的权力，考试不能由行业自律组织负责组织施行，建议更改为“考试由资产评估行业主管部门组织施行”。

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第十条取消第一款和第二款，本次是立法，不是制订考试管理办法，理由同上。

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第十二条评估与审计是相关工作，相互才能容易勾结造假，所以应该降低“禁止具备会计、审计资格或从事会计、审计工作的人执业注册。”

第十五条建议第四项更改为“自主判定评估结果，不受任何人的干扰或默许” #

第十六条建议第三项更改为“按行业自律组织的要求完成后续教育学时”，由于继续教育不一定须要分摊到每年，只要在一个注册周期内满足即可。第四款须要思忖，评估师是难以判断委托方提供的资料真实合法性的，这个“确信其合理智”如何理解？

第十八条 #

降低一款，严禁将本人所持有的评估师资格注册在与本人无雇用关系的单位。

第二十二条评估机构执业不受地域限制，但应该有行业限制，虽然评估是一种专业服务，评估师必须对所评估对象的行业具有深刻的理解，所以评估机构按照其所拥有的专业资格在其所容许的评估对象行业内执业，而不能没有行业限制。

第二十三条建议更改为“评估报告经参与该评估行为的注册评估师和机构法人签名并加盖评估机构私章后即将生效”

第二十四条建议更改为“国家评估行业管理部门与国家价钱管理部门负责统一制订全省评估行业收费标准，评估机构按照国家制订的评估收费标准向委托人交纳费用。” #

第二十五条降低“对此终止行为所导致的损失不承当法律责任，并有权向委托人追讨已提供服务而形成的评估费用。” #

第二十六条降低“对此中止行为所导致的损失不承当法律责任，并有权向委托人追讨评估费用” #

第二十七条降低“超出评估资格专业范围对评估对象执业” #

第二十八条建议更改为“评估机构应该为评估机构及在该机构注册执业的评估师代办职业责任保险。评估机构可以构建执业风险基金，用于构建执业风险基金的资金在税收上给以让利。” #

第三十四条建议降低“不得向评估机构和评估师提供具有欺骗性信息或资料。”

第三十五条建议更改为“委托人应该根据委托协议约定、法律规定和评估报告中的使用限定条件使用评估报告” #

第三十六条

反对，职业资格与职称的行政主管部门应该是人力资源和社会保障部，所以应该更改为“国务院人力资源和社会保障主管部门会同相关行政主管部门组织施行资产评估行业管理协调配合机制，”国家标准的主管部门是国家质量监督检验检疫总局，所以第二款应该更改为“会同国家标准主管部门制订评估准则，包括基本准则、职业道德准则、专业准则和专项准则” #

第三十七条 #

更改为“省、自治区、直辖市人民政府资产评估行业管理部门在本辖区履行本条第三、四、五、六、七项职责。

”南岳居士。2012年3月7日

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瞻远：

1、修改第五条注册评估师和评估机构执业必须遵循法律、行政法规和评估准则。 #

注册评估师和评估机估法独立、客观、公平、公正执业，受法律保护。任何部门、组织和个人不得干预评估行为和评估结果。 #

2、修改第三条委托人须要确定评估对象价值时，可以委托评估机构进行评估。

涉及国有资产产权变动和公共利益，但是法律、行政法规规定须要评估的，应该依法委托评估机构进行评估。法律、法规未作规定的经济行为如因委托方实际须要也可自行委托评估机构进行评估。

3、修改第七条注册估价师是指依法取得估价资格，经过执业注册登记并从事估价业务的专业人员。

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4、修改第十二条持有注册评估师执业资格证书，取得执业资格证书前后累计具有五年或以上在评估机构相应评估专业实践经验的，可以向资产评估行业自律组织申请执业注册登记。

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5、修改第二十条筹建评估机构，应该依法采用合伙制方式。

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注：应借鉴律师事务所的方式，尽量评选采用合伙制方式，这样在发生赔付风波时评估机构都会承当无限责任，避免评估操作过程中过分追求效益而造成评估结果失实和弄虚造假行为，也易于评估主管部门管理。

6、建议一下，资产评估行业自律组织可以称为“注册评估师商会”或“注册估价师商会“，这样就与”注册会计师商会“、”律师商会“一致了。

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7、建议一下，评估机构最好法定统一名称：XXX市XX注册评估师事务所、XXX市XX注册评估师有限公司，或XXX市XX注册估价师有限公司 #

8、建议一下，假如称为注册评估师，那ISO认证评估、各行业专业风险评估、经济社会发展评估等各种有“评估”字眼的事业又怎样与注册评估师界定呢，是全部划入注册评估师，还是将注册评估师改称为注册估价师呢，现有的估价师怎么与资产评估法衔接没有提及，另外现在的物价部门的“价格鉴证师”也是估价功能，为何草案中没有涉及到呢。起码应简略说明通盘考虑新老评估师的换证问题。 #

9、建议一下，有些经济行为就是应当由公职性质的评估机构进行评估，但公职评估机构与商业评估机构的主要区别应是在筹建机构的资金投入方上，属于公家出资组建的为公职机构，属于自然人出资组建的公职机构为商业评估机构，而且要保证公职评估机构与商业评估机构间的人员流动是自由公平的，这样就避免了腐败和评估作价中的黑箱操作问题。

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10、建议一下，资产评估专业的考试人员不应当免试相关课目，由于从公正的角度说，资产评估是由各个不同专业组成的，学院生在中学里学到的资产评估专业知识也只是皮毛，学院结业相对修身，不足以构成以中学成绩换资格成绩。假如容许资产评估专业的免试相关课目，是不是也应当让财会专业的免试财务会计课目，让建筑工程专业的免试建筑工程，让机电工程专业的免试机电工程课目，让法律和经济专业的免试经济法律课目，建议应一视同仁，只要出席考试就从零考起，否则都会导致不公正，倒是建议取得高级以上职称的相关专业可以免试相关专业考试内容才合适，由于职称是人事部推出的2023深圳房地产估价师，和评估师职业资格理论内容是有重复的，职称和资格都是校园外的社会事务，有互相代替性。既然变革是防止重复考试，应当考虑职称与资格的对接，而不是学历与资格的对接。

11、建议一下，是不是应当在法律中规定公务员、事业单位人员、国有企业人员不容许报名注册评估师，由于现在状况是有太多的公务员、事业单位人员、国有企业人员报考考试，通过后就伪造假档案和假公积金而到某家评估机构，由于注册评估师是独立执业的，也是要付赔付责任的，这样是违规行为，假如法律不给以明文规定，势必会造成不公正，构想作为国家公职人员可以担任市场上评估机构的评估师，是不是会孳生好多不合理的非法拉拢业务、行贿索贿等贪腐行为，也搅乱了正常的评估市场和评估行业的长足发展，如果让那些人员出席考试通过后肯定会采用手头的权利和人际关系网进行假材料真注册，若发生法律赔付或民事案件应怎样处理呢？？建议可以规定公务员、事业单位人员、国有企业人员在辞职后，但是人事档案已转至人才中心的方可报考出席注册评估师的考试，而不是容许考试通过后不给注册，应从源头上就遏制这些不公正事情的发生。这是有关评估事业是否能健康发展的重中之重！！！ #

12、建议一下，公职评估机构中的注册评估师不应当是公务员，也不应当以盈利为目的，由于注册评估师和评估机构是独立执业的，也是要付赔付责任的，以盈利为目的公职评估机构，是不是会孳生好多不合理的非法拉拢业务、行贿索贿等贪腐行为，也搅乱了正常的评估市场和评估行业的长足发展，若发生法律赔付或民事案件应怎样处理呢？？ #

第二条本法所称资产评估，是指注册评估师和评估机构测算资产价值的专业服务行为。

资产评估业务包括不动产评估、动产评估、资源资产评估、无形资产评估、企业价值评估等。 #

二十一、网友名“中国”也提出了自己的鲜明感点，并对行业发展饱含担忧：房地产、相关设施估价和农地及应合并成不动产评估；汽车、机器设备、存货等实物资产应合并成动产评估；矿业权、林权、海域权等应合并成资源资产评估，商标权、商誉、著作权等合为无形资产评估，企业整体价值（所有者权益）、债权债权、货币资金等财务性资产也称为企业价值评估，首饰、古董、艺术典藏品等可以从动产中分离下来，称为首饰评估或宝物评估（除非非常须要，否则也可以包含在动产当中），至于其他经济权益应是待定的项目才合适，不应单独列为一类，随着经济社会发展须要可以再行填充具体专业于各大类资产类别中，或则按照实际须要单独界定下来某一专业。专业不宜设置过分细，过分细不易于管理，但也不要过分粗，过分粗等于一证百用不够专业，以注册评估师--五大专业为准较适合，仅供参考！ #