关于印发《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》的通知

关于印发《上海市国有农地上房子征收评估管理规定》的通知

沪房管规范市[2013]7号

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各区县住房保障楼房管理局、市房地产估价师商会、各房地产估价机构：

现将《上海市国有农地上房子征收评估管理规定》印发给大家，请认真贯彻执行。执行中遇见的有关情况和问题，请及时反馈我局。 #

特此通知。

北京市住房保障和楼房管理局

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2013年8月28日 #

广州市国有农地上房子征收评估管理规定 #

第一章总则 #

第一条（拟定根据） #

为规范本市国有农地上房子征收评估活动，维护楼房征收当事人的合法权益，保证房子征收评估结果客观公正，依照《国有农地上房子征收与补偿细则》、《国有农地上房子征收评估办法》、《上海市国有农地上屋征收与补偿施行条例》的有关规定，结合本市实际情况，拟定本规定。

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第二条（适用范围） #

在本市行政区域范围内国有农地上进行房子征收评估活动，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴别，适用本规定。

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第三条（原则） #

房地产价钱评估机构（以下简称估价机构）、注册房地产估价师、房地产价钱评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）成员应该独立、客观、公正地举办房子征收评估、鉴定工作，并对开具的评估、鉴定意见负责。 #

任何单位和个人不得干预房子征收评估、鉴定活动。与房子征收当事人有利害关系的，应该回避。 #

第四条（管理部门） #

广州市住房保障和房子管理局（以下简称市住房保障房子管理局）负责本市国有农地上房子征收评估活动的监督管理。区、县住房保障和房子管理局（以下简称区县住房保障房子管理局）负责所辖区域范围内国有农地上房子征收评估活动的监督管理。

第五条（估价专家委员会） #

广州市房地产估价师商会（以下简称市估价师商会）成立估价专家委员会。估价专家委员会由房地产估价师以及价钱、房地产、土地、城市规划、法律、造价等方面的专家组成，负责评估技术指导，对专家队伍进行管理，对房地产评估报告组织专家组进行鉴别。

第六条（资格条件） #

从事房子征收评估的估价机构，应该具有估价机构一级、二级、三级资质等级，但五级资质在暂定期内的除外。

估价机构应该具有与房子征收评估项目工作量相适应的足够数目的注册房地产估价师和辅助人员。 #

第七条（估价机构数目）

同一征收项目的房子征收评估工作，原则上由一家估价机构承当。房子征收范围较大的，可以由两家或则两家以上估价机构共同承当。 #

第二章估价机构的确定 #

第八条（项目发布）

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房子征收决定公告公布后或则旧市区改造房子征收范围内的被征收人、公有房子承租人的改造意愿的同意比列达到90%以上的，房子征收部门应该将房子征收评估项目在市估价师商会网站上发布。发布内容应该包含房子征收评估项目名称、四至范围、征收房子大致户数及建筑面积，完成评估期限、需要估价机构数目、估价机构拥有注册房地产估价师数目，以及估价机构报考的起止时间、地点、联系方法和应该递交的资料等，报考起止时间应该不多于3个工作日。 #

第九条（估价机构报考） #

房子征收部门应该向自愿报考的估价机构开具存根，并将经初审符合条件的估价机构名单在房子征收范围内张贴公示。对于经初审不符合条件的估价机构，应该书面告知并说明缘由。

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第十条（估价机构确定）

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房子征收部门组织被征收人、公有房子承租人在5个工作日内，在张贴公示的估价机构名单中协商选取估价机构。

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协商不成的，房子征收部门应该组织被征收人、公有房子承租人在张贴公示的估价机构名单中进行投票，根据简单多数的原则，以得票数多少的顺位确定估价机构，也可以采取摇号、抽签等随机方法确定估价机构。

房子征收部门应该将确定的估价机构名单在房子征收范围内和市估价师商会网站上给以公告。 #

估价机构的确定，房子征收部门可以约请公证机关对估价机构的确定过程和结果进行公证。

区县住房保障房子管理局在估价机构确定过程中，可以约请区县监察部门、街道办事处等共同监督。

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第十一条（严禁行为） #

估价机构不得采取讨好征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房子征收评估业务。

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估价机构不得出售或则变相出售受托的房子征收评估业务。

第三章评估工作的举办 #

第十二条（评估委托） #

估价机构确定后，由房子征收部门作为委托人，向估价机构开具房子征收评估委托书中国房地产估价师，并与其签署房子征收评估委托协议。

房子征收评估委托书应该载明委托人的名称、受托估价机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。 #

房子征收评估委托协议应该载明下述事项： #

（一）委托人和估价机构的基本情况；

（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；

（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；

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（四）委托人应该提供的评估所需资料；

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（五）评估过程中双方的权力和义务；

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（六）评估费用及缴纳方法； #

（七）评估报告交付时间、方式；

（八）毁约责任； #

（九）解决争议的方式；

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（十）其他须要载明的事项。

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第十三条（房子调查结果的提供）

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房子征收评估前，房子征收部门应该对房子征收范围内房子的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，明晰评估对象。评估对象的设定应该全面、客观，确切、真实。调查结果应该在房子征收范围外向被征收人、公有房子承租人公布。

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房子征收部门应该向受托的估价机构提供征收范围内经公布的房子调查结果，包括早已登记的房子情况和未经登记建筑物、构筑物的认定、处理结果情况。 #

第十四条（房子性质、用途和建筑面积认定原则）

对于早已登记的房子，其性质、用途和建筑面积，通常以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书与房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。

对于未经登记的建筑物和构建物，由区县人民政府组织有关部门进行调查、认定和处理。 #

对于落政房子、公有住房、代管房产等房子的性质、用途、建筑面积的认定，根据相关规定处理。

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第十五条（拟定评估工作方案与协调） #

房子征收评估委托协议签署后，估价机构应该制订评估工作方案，并送房子征收部门备案。 #

同一征收项目由两家或则两家以上估价机构承当的，应该共同协商确定一家估价机构为牵头单位；协商不成的，由房子征收部门指定。牵头单位确定后应该在市估价师商会网站上公告。牵头单位应该组织相关估价机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估根据、评估假定、评估原则、评估技术路线、评估方式、重要参数选定、评估结果确定形式等进行沟通，统一评估标准和评估工作方案。相关估价机构应该根据统一的评估标准和评估工作方案举办评估。

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第十六条（现场查勘） #

估价机构应该委派与评估项目工作量相适应的足够数目的注册房地产估价师和辅助人员对被征收房子进行实地查勘，调查被征收房子状况，拍摄反映被征收房子内外部状况的相片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。房子征收部门、被征收人、公有房子承租人和注册房地产估价师应该在实地查勘记录上签字或则签章确认。 #

在房子征收决定公告公布前，对旧市区改造房子征收范围内同意扩建的被征收人、公有房子承租人，根据前款规定进行实地查勘。 #

被征收人、公有房子承租人应该协助注册房地产估价师对被征收房子进行实地查勘，提供或则协助收集被征收房子价值评估所必需的情况和资料。 #

估价机构应该将委派的注册房地产估价师及辅助人员的名单报市估价师商会备案。

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第十七条（不配合评估的处理）

被征收人、公有房子承租人拒绝在实地查勘记录上签字或则签章的，房子征收部门应该请无利害关系的第五人见证，估价机构应该在评估报告中说明有关情况。

在房子征收评估过程中，房子征收部门或则被征收人、公有房子承租人不配合、不提供相关资料的，估价机构应该在评估报告中说明有关情况。

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被征收人、公有房子承租人不提供资料、拒绝估价人员实地查勘，使得房子评估难以进行的，估价机构可参照被征收房子同区域、同建筑类型的房子进行评估。 #

第十八条（评估目的） #

被征收房子价值评估目的应该叙述为“为房子征收部门与被征收人、公有房子承租人确定被征收房子价值的补偿提供根据，评估被征收房子的价值”。

用于产权调换房子价值评估目的应该叙述为“为房子征收部门与被征收人、公有房子承租人估算被征收房子价值与用于产权调换房子价值的价差提供根据，评估用于产权调换房子的价值”。 #

第十九条（评估时点） #

被征收房子价值和用于产权调换房子价值评估时点为房子征收决定公告之日。 #

第二十条（价值定义）

被征收房子价值是指被征收房子及其占用范围内的农地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公正交易方法在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房子租赁、抵押、查封等诱因的影响。

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前款不考虑租赁诱因的影响中国房地产估价师，是指评估被征收房子无租期限制的价值；不考虑抵押、查封诱因的影响，是指评估价值中不交纳被征收房子已抵押担保的债务数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

第二十一条（产权调换房子价钱确定） #

除本市对用于产权调换房子价钱有非常规定外，应该由根据本规定第十条规定已确定的估价机构评估确定用于产权调换房子的市场价值。 #

第二十二条（评估方式） #

注册房地产估价师应该按照评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方式进行适用性剖析后，选用其中一种或则多种方式对被征收房子价值进行评估。

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被征收房子的类似房地产有交易的，应该选用市场法评估；被征收房子或则其类似房地产有经济利润的，应该选用利润法评估；被征收房子是在建工程的，应该选用假定开发法评估。 #

前款被征收房子的类似房地产是指与被征收房子的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构、占地面积等相同或则相像的房地产。

被征收房子类似房地产的市场价钱是指被征收房子的类似房地产在评估时点的平均交易价位。确定被征收房子类似房地产的市场价钱，应该剔除碰巧的和不正常的诱因。 #

有条件同时选用两种以上评估方式评估的，应该选用两种以上评估方式评估，并对各类评估方式的测算结果进行校核和比较剖析后，合理确定评估结果。 #

第二十三条（评估考虑诱因） #

被征收房子价值评估应该考虑被征收房子的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房子价值的诱因。

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第二十四条（其他补偿的评估）

被征收房子室外装潢家装价值，以及机器设备、物资等搬迁和安装费用等的补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托估价机构通过评估确定。未能恢复使用设备价值的补偿，以及被征收人、公有房子承租人觉得其停产歇业损失补偿超过被征收房子评估价值10%的，应该委托估价机构通过评估确定。 #

前款须要委托估价机构通过评估确定的，房子征收部门应该与估价机构签署委托协议。

根据本条第二款评估的，估价机构可以开具分项的评估报告，分项评估报告的结果应该列入评估报告。 #

第二十五条（评估结果计价单位）

房子征收评估价值应该以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第二十六条（评估技术标准） #

估价机构应该依照《房地产估价规范》及本市国有农地上房子征收评估技术规范的有关规定，进行房子征收评估。 #

第二十七条（评估成果用途）

房子征收评估报告只作为房子征收补偿的根据，不得用作其他用途。

第四章评估报告和异议处理 #

第二十八条（公示及咨询）

估价机构应该根据委托协议的约定，向房子征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应该包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房子征收部门应该将分户的初步评估结果在征收范围外向被征收人、公有房子承租人公示，公示时间不多于7日。

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公示期间，估价机构应该安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果现场解释。存在错误的，估价机构应该修正。 #

第二十九条（评估报告） #

分户初步评估结果公示届满后，估价机构应该向房子征收部门提供委托评估范围内被征收房子的整体评估报告和分户评估报告。房子征收部门应该向被征收人、公有房子承租人转交分户评估报告。

分户的初步评估结果、整体评估报告和分户评估报告应该由负责房子征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖估价机构私章。不得以图章取代签字。 #

被征收人、公有房子承租人或则房子征收部门对评估报告有疑惑的，开具评估报告的估价机构应该向其做出解释和说明。

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第三十条（报告备案与资料归档）

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本市逐渐推行评估报告网上备案，并列入房地产市场信息系统。评估报告备案管理办法另行拟定。 #

房子征收评估业务完成后，估价机构应该将评估报告及相关资料立卷、归档保管。

第三十一条（复核评估与鉴别申请）

被征收人、公有房子承租人或则房子征收部门对评估结果有异议的，应该自收到评估报告之日起10日内，向开具评估报告的估价机构提出书面复核评估申请，并强调评估报告存在的问题。 #

估价机构应该自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应该收回原评估报告，重新开具评估报告；评估结果没有改变的，应该书面告知复核评估申请人。 #

被征收人、公有房子承租人或则房子征收部门对估价机构的复核结果有异议的，应该自收到复核结果之日起10日内，向估价专家委员会申请鉴别。 #

房子征收部门在报请区县人民政府做出补偿决定前，应该征求被征收人、公有房子承租人对评估报告或则复核结果是否有异议；有异议的，房子征收部门应该向估价专家委员会申请鉴别，并将鉴别结果作为报请的材料。 #

区县人民政府在申请人民法庭强制执行前，评估报告或则复核结果未经估价专家委员会鉴别的，房子征收部门应该向估价专家委员会申请鉴别，并将鉴别结果作为申请的根据。 #

第三十二条（专家鉴别）

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估价专家委员会应该抽调专家组成专家组进行鉴别。专家组成员为3人以上双数，其中房地产估价师不得多于二分之一。 #

估价专家委员会应该自收到鉴别申请之日起10日内，对申请鉴别评估报告的评估程序、评估根据、评估假定、评估技术路线、评估方式选用、参数选定、评估结果确定形式等评估技术问题进行初审，开具书面鉴别意见。 #

经估价专家委员会鉴别，评估报告合法、规范、合理的，应该维持评估报告；评估报告存在不合法或则不规范或则不合理的，开具评估报告的估价机构应该改正，重新开具评估报告。

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第三十三条（协助鉴别） #

房子征收评估鉴别过程中，估价机构应该根据估价专家委员会要求，及时递交评估报告及相关材料，并就鉴别涉及的评估相关事宜进行说明。须要对被征收房子进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应该协助。

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第三十四条（评估和鉴别收费）

房子征收评估费用由委托人承当。复核评估不收费。

鉴别费用由申请人承当。但鉴别改变原评估结果的，鉴别费用由估价机构承当。 #

房子征收评估、鉴定费用根据规定的收费标准执行。房子室外装潢家装价值，机器设备、物资等搬迁与安装费用，难以恢复使用设备价值，停产歇业损失等补偿的评估费用，以及房子征收预评估、其他目的评估与咨询等评估费用或则咨询费用，由委托人与估价机构协商确定。

对征收决定中止执行的项目，应该根据评估委托协议，费用按实结算。

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第五章其他目的的评估和咨询

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第三十五条（房子征收预评估）

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房子征收决定做出前，相关部门可以委托估价机构举办房子征收预评估。房子征收预评估包括：拟征收范围内的人员及被征收房子基本情况摸底调查，预估被征收房子市场价值、产权调换房子价值等。

房子征收预评估中的被征收房子摸底调查不能取代本规定第十三条第一款房子调查登记工作；预评估报告不能代替被征收房子的分户初步评估报告、整体评估报告和分户报告。

第三十六条（其他目的评估与咨询）

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估价机构可以接受房子征收部门和其他相关部门的委托，进行房子调查登记、开展区片类似房地产市场价钱评估、参与社会稳定风险评估以及房子征收查证等工作。 #

估价机构可运用计算机信息系统，结合评估项目实际，使用批量评估技术进行区片类似房地产市场价钱评估和房产税课税评估。 #