四川威远县城市更新：老小区改造的痛与解

四川省内江市威远县，针对城市更新改造，有着痛点诊断、民情聚焦，以及系统性改进路径的研究报告。

（个人研究报告）

报告撰写人：湘衡

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完成时间：2026年4月7日 #

摘要 #

本报告是基于对四川省内江市威远县，也就是省级县城新型城镇化建设试点县，城市更新实践的长期追踪而形成的，它揉合了 2023 至 2026 年的政策动态、项目数据以及网络民情，进而系统梳理出了该县，在“工业老城”朝着“宜居县城”转型的背景状况下，作为“城市更新攻坚区”时，在城市更新过程当中的核心痛点。报告表明，威远县在老旧小区改造这方面，截至2025年之时所累计投入的资金为2.6869亿元，改造了老旧小区199个，房屋有1040栋，惠及居民达到27202户，取得了阶段性成效。同时，在基础设施提升方面，更新了老旧燃气管网100公里，新建了停车场20个，新增停车位1405个，也有一定成果。另外，在基层治理方面，“红色物业”得以覆盖，还建立了小区公共账户36个，同样取得了阶段性成效。不过，威远县深层次面临着四大结构性难题，一是“面子”与“里子”失衡，具体表现为重外观轻管网、消防隐患突出；二是资金长效性缺失，存在财政依赖度高、后期维护缺位的情况；三是居民参与虚化，协商机制并不健全；四是历史遗留问题处置艰难，比如“三无”小区治理、危房处置慢。在面对这些问题时，报告得出结论，构建了一种系统性改进框架，该框架包含“规划 - 资金 - 治理 - 文化”四个相互关联的部分，还结合了一个个本土化案例，像“阳光小区加梯 + 停车治理”、“康达路 43 号口袋公园微更新”、“严陵镇五级联动机制”等，进而提出了具备实操性质的一系列政策建议。这些政策建议里提及，从当下直至未来的时间跨度内，城市更新的方向必须经历一个从“工程导向”完全转变至“运营与治理导向”的过程，借助制度方面的创新来释放存量空间所蕴含的价值，最终成功打造出“工业老城”适宜居住的全新样板。

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和威远县城市更新相关的，有老旧小区改造，还有红色物业，以及口袋公园，严陵镇也在其中，另外还有民情聚焦。

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第一章 研究背景与现状扫描

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1.1 威远县城市更新的战略定位与进展 #

威远县在内江市，它属于川中工业老城，还是省级县城新型城镇化建设试点县，肩负着“建设宜居县城”以及“提升城市韧性”的双重使命。依据《威远县中心城区控制性详细规划》，还有《威远县城市更新建设规划》与2024 - 2025年政府工作部署，全县确立了“省级县城新型城镇化建设试点”目标，着重聚焦老城核心区也就是严陵镇，还有历史遗留片区罗家坝棚改区，以及“三无”小区集中片区像接官亭、粮食大院等，推动“硬件更新”和“治理升级”双轮驱动。 #

数据透视（2023-2026年）：

- 老旧小区存量以及改造进展情况：威远县那老旧小区的存量数量极为庞大，一直到2025年的时候，在全县范围之内累计投入的资金达到了2.6869亿元之多，对老旧小区进行改造的数量有199个，房屋数量为1040栋，受到惠及的居民户数是27202户。在2024年开展了“县城精修细补十项民生工程”，改造老旧小区的数量为29个，加装电梯的数量是45台，对2万余户老旧燃气设施进行了更新；到2025年计划改造老旧小区93个，对城市危旧房改造的套数是139套，对既有住宅加装电梯的数量为50台。改造内容涵盖建筑外立面、雨污管网、道路黑化、停车位增设等。

车行道绿化，于2024年完成约4.3万平方米的黑化作业，人行道改造，则约为4.5万平方米；新建20个停车场，增加停车位个数达1405个，安装充电桩81个；治理杆管线长度为21.62公里。2025年，计划对5000户居民燃气设施展开改造，燃气管道改造长度为100公里，建设绿地面积2万平方米，绿道里程达3公里。

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谈及“拆违治乱”以及空间腾退，于接官亭小区、粮食大院等7个老旧小区开展施工之事上，一共拆除了76处违法建设，将所腾退出来的空间，用以建造了停车位，进行了绿化工作，还建设了消防通道。 #

1.2 研究边界与方法 #

本报告着重关注老旧小区，特别是其中的“三无”院落，以及棚户区和危旧房，如罗家坝、威玻家属楼，还有城市微更新项目，像背街小巷、口袋公园这三类典型更新对象，运用政策文本分析，也就是《威远县城市更新建设规划》，进行典型案例解剖，例如阳光小区、康达路43号，再结合网络问政平台，即阳光政务、威远融媒的民情数据挖掘的方法，试图展现老城区政策逻辑与基层实践之间的那种张力。 #

第二章 痛点诊断：威远县城市更新的四大结构性难题

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2.一，痛点是，“面子”跟“里子”出现了失衡状况留学之路，也就是重视外观却轻视管网，并且安全韧性方面有所欠缺。

威远县身为工业老城，众多在80至90年代建造的单位房改房、集资建房，已然步入了处于“30年生命周期”的设施老化阶段。其更新改造，虽说在诸如外墙粉刷、路面黑化、街区美化这些“面子”工程上有着颇为显著的成效，然在像管网更新、消防通道、结构性安全这类“里子”工程上面，依旧存在着历史遗留的欠缺状况，进而致使改造之后仍旧面临着安全方面的隐患。 #

2.1.1 管网老化与内涝危机

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- 管网历史存在欠账：威远县的老旧小区众多，这些小区大多建于八十年代到九十年代期间，供水管道老化严重，排水管道老化严重，燃气管道也老化严重。威玻家属楼建于上世纪九十年代，在改造之前，因为管网老化，污水排放方面的问题十分突出，居民多次进行反映，称存在污水管网未接通的情况。由于市政污水管网升级改造工程没有完工，这就导致小区的改造处于滞后状态，该情况在二零二五年《阳光政务》节目中被曝光。尽管经过改造后环境得以改善，可是全县范围内仍然有大量类似的小区并没有被纳入改造的范围内。

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背街小巷严陵镇部分区域，面积有约100万平方米呈现未改造状态，此区域排水能力欠缺不足，会致使雨天出现积水严重状况。在2025年之时，制定了计划要实施“十里清溪”项目以及排水管网治理，这般情况暴露出老城区排水系统存在结构性短板。 #

2.1.2 结构性安全隐患与消防欠账

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严陵镇里，老旧房屋所占比例是在80%以上的，有着“房屋老旧、物业管理缺失、配套设施缺乏”这样的“一旧二缺”情况。与此同时，老城区那儿消防通道被私家车、杂物给占用的问题是很突出的，接官亭小区在改造之前因为乱搭乱建致使消防车没办法进入，这暴露出更新的时候对“生命通道”是忽视的。而且呢，楼顶女儿墙风化严重、“飞线”充电等问题普遍地存在着，县政协提案当中专门指出了“老旧小区楼顶女儿墙整改”的紧迫性。

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2.2 痛点二：资金长效性缺失——财政依赖度高，后期维护缺位 #

处于老工业基地地位的威远县，其地方财政具备的实力极其有限，城市更新项目，特别其中的老旧小区项目的开展，在很大程度上严重依赖着上级所给予的补助以及专项债，并且社会资本对于这些项目的参与程度非常低，进而致使“重建设而轻管理”这样一种突出的现象得以出现。

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2.2.1 财政依赖与市场缺位

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资金的测算缺口方面，2024年到2025年期间，威远县老旧小区改造项目估算投资为2.6869亿元，其主要依靠“中央补助资金加上地方财政资金”这种模式，社会资本的参与程度较低。阳光小区改造之后新增了停车位并且加装了电梯，然而由于缺少持续的资金用来进行电梯维护以及绿化养护，所以存在“一年新、两年旧”的风险。 #

后期维护存在缺失情况，具体表现为：改造后的小区大多都缺少物业专项维修资金以及经营性收入。严陵镇部分小区，由于物业费收缴率很低，也就是不足30%，进而致使物业撤离小区场地，使得小区陷入这样的恶性循环：先是进行改造，之后失去管理，最后又变回原来老旧的样子。在“政务开放日”活动当中，县住建局承认，那种“一次改造、长期维护”的长效机制还没有完全构建起来。

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2.2.2 市场机制缺位

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威远县虽说存在“政府 + 居民 + 市场”这种共同承担的原则，然而在实际的操作过程当中，社会资本的参与程度是极其低的。老旧小区的改造主要依靠政府来进行主导的征收行为以及安置工作，缺少类似成都那样借助TOD或者EOD模式去引入大型开发商的实例，资金平衡面临的难度很大。康达路43号口袋公园虽然计划着去引入潮汐摊位，可是由于商户升规入统存在着很大的难度，实际获得的营收是有限的（当前小区公共账户累计营收仅仅只有1.2万元）。

2.痛点三，居民参与呈现出虚化状态，具体表现为“政府施行举措，群众采取观望态度”，此情形下，治理协同程度欠缺，存在不足。

虽说政策层面要求“问需于民”，可在实际操作的情形之中，更多呈现出来的却是“通知式参与”的状况，居民所具备的主体性没能得到充分地发挥，最终致使出现了“改不到心坎上”这样的结果。 #

2.3.1 参与机制流于形式

严陵镇改造处于前期阶段时，借助“院坝会”收集了相关意见，像雨污分流、车位规划等方面。相关意见获取到了218条，然而部分居民表示改造方案依旧是由政府进行确定，他们仅仅是收到了通知而已。到了2025年，县住建局也认可存在个别小区群众意见征求不够充分的状况，由于补助资金下达之后要对开完工进度展开考核，致使“众口难调”这一问题被简单化处理了。 #

2.3.2 后期治理真空

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三河路社区完成改造后，由于缺少统一物业管理，停车出现胡乱停放的情况，垃圾堆放等问题反弹得十分严重。像这类“三无小区”，长期处于治理的真空状态，虽说已经制定了《划小治理单元改革方案》，然而要全面覆盖还需要花费时间，改造后的小区容易因为管理缺失而出现“返旧”现象。

2.痛点四，历史上遗留下来的问题，处置起来非常艰难，存在危房改造与资产盘活之间的博弈。

以内江市威远县而言，其身为老工业基地，在进行更新的进程当中，处于面对“危房改造”以及“资产盘活”这两方面情况的双重博弈状态之中。

2.4.1 危房处置“卡脖子”

“文化馆附近老小区”当属典型案例（此案例于2025年经网络问政曝光）。该片区内楼房已然超出使用年限，墙壁出现脱落现象且裂缝极为严重，只不过鉴于其属于“基础类改造”范畴（此范畴仅针对管网、地面进行改造），并不涉及房屋主体维护方面，居民历经多次投诉，却持续面临“协调无果”的状况，这充分暴露出于国有资产管理以及危房处置过程中存在的协调难题。

2.4.2 自主更新法律障碍 #

罗家坝棚改三期成功是推进了，其中有部分户进行了重建，然而在这个过程当中，面临着《民法典》第二百七十八条所规定的“双三分之二”表决门槛带来的挑战，部分居民因为经济方面存在困难，或者观念上有差异，所以拒绝参与改造，这使得项目有一段时间处于停滞状态，最终是依靠“居民购买拒绝户房产”的方式才得以推进，这反映出自主更新在法律层面以及实践层面存在脱节。 #

第三章 民情聚焦：威远县居民诉求的三重分化与博弈

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3.1 诉求分层：从“生存”到“发展”

老年人所在的基础安全层，最为关注的是电梯加装，还有防滑扶手以及外墙防水。阳光小区居民曾多次发出呼吁，要求解决漏雨问题，这反映出他们对于基本居住安全有着迫切的需求。在该片区加装电梯之后，老年居民的出行率有所提高，但漏雨的问题却依旧没有得到解决。 #

关于生活品质层这一主体，针对其中的中青年群体而言，他们所关注的方面包含停车位，充电桩，社区食堂。在大千路具有的智慧停车场里，居民们对于共享电动车出现的乱停乱放这种情况，以及新能源汽车充电桩，有着十分强烈的诉求，这充分反映出了他们对于现代生活便利性的那种追求。

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资产增值层面（产权归属者）：留意改造完成之后房屋价格以及租金的上涨幅度情况四川威远县，还有产权证书的办理事宜。严陵镇的那些商户，对于“危房处于空置状态从而致使租金出现损失”这种状况，内心充满了极度的焦虑情绪，并且由于长时间的拖延，进而引发了对于资产价值降低的担忧之情。

3.2 矛盾焦点：质量纠纷与规划困局

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有关质量方面的纠纷情况是，三河路社区的居民存在反复反映的情况，所反映的内容为“外墙出现脱落现象”以及“预制板发生坠落情况” ，居民还提出了要求，要求是“施工单位在质保期之内承担质保责任”四川威远县，这种情况暴露出了工程监管环节以及售后维保环节存在着薄弱之处。

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- 规划方面存在困局，城南片区的居民，在问政平台上，多次进行投诉，投诉内容是“为啥老小区改造不改造真正应当改造的房子”，还要求“明确拆迁或者改造的时间”，这反映出居民对于政府规划透明度存在质疑。 #

3.3 舆情特征：从“期待”到“焦虑” #

网络问政平台所做的分析表明，威远县居民针对城市更新的情绪展现出名为“高期待、低信任”的特性。对于“能不能真的进行改造”“改造完成之后由谁来实施管理”“是不是又要面临搬迁”这三个问题，存在着普遍的焦虑情绪。在历史遗留问题较多的片区之中，像罗家坝棚改区，居民的舆情大多体现为抱怨以及无奈；然而新兴片区，比如城南新区，却更加注重改造的进度以及品质。 #

第四章 案例分析：威远县本土实践的得与失 #

4.1 成功范式：阳光小区“加梯+停车治理”的系统性突围 #

将建于2000年的阳光小区，这个典型老旧小区经由“加梯 停车治理”，归拢原有的14栋单元楼形成规范小区，加装了45台电梯，并建成1个“口袋公园”，此模式创新破解了“零散楼栋治理难”问题，达成了从“一盘沙”到“一盘棋”的转变。 #

数据成效方面，经过改造之后，有四十二 台电梯得以新增，有一千四百零五个车位被增添出来，一座“口袋公园”成功修筑完成，房价在原有基础上提升了百分之二十，信访量降低了百分之七十，进而成为全县“拆墙并院”方面可供 借鉴的典型范例。

4.2 基层智慧：康达路43号“口袋公园+潮汐摊位”的微更新 #

案例描述：康达路43号以及45号，原本是属于危房拆迁的区域，后来经由规划进行改造，使其形成了一个将停车、休闲以及消费融合为一体的，被称作“口袋公园”的地方。公园总的面积大概是1000平方米。其中设置有45个停车位，这里面包括2个无障碍停车位以及6个充电桩。还有长度为463.74米的潮汐摊位。另外有面积为50.40平方米的公共卫生间。这种模式借助“微更新”的方式，激活了闲置的空间，并且缓解了周边居民停车困难以及休闲困难的问题。 #

可得到这样的启示，系统化治理是比单点改造更能够提升居民获得感的，关键之处在于前期要开展充分的“敲门行动”，还要进行网格议事，而所谓网格议事是借助“两代表一委员”来收集诉求的。

4.3 失败教训：威玻家属楼改造的治理真空

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关于教训的总结是：那个项目失败的根源在于缺少全生命周期协同机制，改造完成了路面硬化，然而因为缺少物业费以及公共收益管理，致使物业撤场、飞线充电出现反弹，此情况警示我们，对于多部门交叉进行的项目，非要建立“首问负责制”与“限时办结制”，防止出现“规划冲突、资金落空”的状况。 #

第五章 系统性改进路径与政策建议 #

5.1 路径一：创新资金机制，从“输血”到“造血” #

1. 进行“肥瘦搭配”片区统筹模式的推广：把老旧小区（瘦）同周边可经营资产（像停车场、闲置房产）进行打包，借助未来收益将社会资本吸引而来 ，探索运用城南新区闲置房产建造社区综合体，把专业运营商引入进来。 #

2. 促成金融工具的激活：以积极的姿态去对接超长期特别国债之类的相关政策内容，去努力争取更多的专项资金。对金融机构予以鼓励，促使其去开发“更新贷”这种产品，并且是以项目未来的现金流作为质押的方式。 #

3. 设立物业储备金制度，于改造前期阶段，按照特定比例提取后期维修基金，将其归入改造成本范畴，探寻“信托制物业”模式，保障资金得到透明化运用。

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5.2 路径二：优化协同机制，实施“流程再造” #

1. 建立“更新审批专窗”，把它设在政务中心，针对老旧小区加梯以及微更新，实施“一站式”并联审批这般举措，以使审批周期被缩短。 #

2. 建构“住建 - 自然资源 - 街道”联合机制，就危房处理而言，构建定期调度机制，清晰各方责任界限以及达成期限，防止类似文化馆周边事故再度发生。 #

5.3 路径三：强化全过程治理，做实“居民主体”

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1. 前端有个 “城市体检 + 民情地图”，它会借助大数据去分析居民投诉的高频词，像停车、内涝这类，然后精准地锁定更新重点，还会推广 “三问于民” 的机制，也就是问需、问计、问效机制。 #

2. 带有特殊理念标签的“社区规划师”机制：把专业规划师整体引入社区并使其长期驻扎，在社区内辅助居民把自身需求转变为能够实际施行的设计规划，防止出现仅由政府全然干预、广大民众仅仅观望的局面。 #

3. 后端呈现出一种“信用 + 契约”的施行方式，其把物业费的缴纳情况，以及公共空间的使用状况，纳入到个人的信用体系当中，进而构建起一种环境，即那种有着守信激励机制、失信惩戒机制的社区治理环境。

5.4 路径四：妥善处置历史遗留问题 #

1. 设立“历史问题项目库”，围绕文化馆附近看似无人居住的危房以及三河路社区产权方面存在争论的遗留问题等项目，展开针对全县范围的详细排查，采取“一个案例对应一种解决策略”的方法，借助政府平台公司接手管理、引进资产管理公司等途径，实现资产的有效盘活。

2. 有着多样化安置新方式即创新安置方式，针对此方式要去探索，也就是探索以“原址重建、异地安置以及货币补偿”组合而成的多元安置包，并且需要尊重居民所拥有的选择权，还要防止出现那种“一刀切”式的拆迁情况。 #

第六章 结论与展望

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威远县城市更新处于从“量变”迈向“质变”的关键节点，未来更新行动不该再是孤立的工程建设，而是含“空间改造+产业植入+治理创新”的系统工程，核心是制度创新，要建立可持续资金闭环、弹性政策环境、包容参与机制，如此才能真正达成从“住有所居”到“住有优居”的跨越，绘就“工业老城”的宜居新画卷。 #

风险发出提示，城市更新当中涉及诸多利益主体，需要对因政策执行出现偏差而引发的社会稳定性方面的风险保持警惕，建议在推进这个过程里加强舆情监测以及矛盾预判。 #