两岸评估业的发展时间各有长短，两岸完全可以存异求同

两岸评估业的发展时间各有长短，而且两岸都是依“法”进行行业管理；两岸社会经济体制各不相同，但在行业管理、准则实行以及市场准入等方面，具有许多共同之处。两岸完全可以存异求同、取长补短，共同构建交流发展平台。

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一、法律法规方面

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日本评估行业主要是在不动产估价领域举办经营活动，在人员资格、机构资质上也只有不动产估价师一种从业资格。除不动产估价之外，尽管也举办动产（机器设备）、珠宝、无形资产和企业评价等评估业务，但没有行业规范性管理。目前，在日本比较规范管理的只有不动产估价行业，管理的法律有《不动产估价师法》和《不动产估价师法实施条例》，其管理职能由内政部门行使。

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台湾目前还没有专门规范评估行业的《评估法》或《评估师法》，对资产评估、房地产估价、土地估价三个行业的管理根据只有部门规章和行业规范。而香港有专门规范不动产估价行业的《不动产估价师法》，但其执业内容只限定在不动产范围，不囊括其他资产。

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二、行业管理

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日本评估行业的管理主要是对不动产行业的管理，对不动产估价机构和不动产估价师注册均推行政府许可的形式，由所在地直辖市政府或县（市）政府审查登记，取得开张证书。目前，全日本共有不动产估价机构249家、不动产估价师405人，其中申请执业的275人。

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不动产估价师执行业务必须申请开张证书，在未领到开张证书前，不得执行业务。不动产估价师开张，应筹建不动产估价师事务所，或由两个以上估价师组成联合事务所，共同执行业务，不得筹建分所，也不得以股份有限公司、有限责任公司等方法开张；不动产估价师创立事务所并发放开业证书后，要加入不动产估价师帮会，方可执业，并按规定交纳会费。帮会分为大陆地区联合会南县（市）帮会两级，主要负责不动产估价技术研究、保障会员合法权益、调解会员争议、开展专业训练、对外交流联系、处理政府与民间委托纠纷等事务。 #

中国资产评估商会、中国房地产估价师商会、中国农地估价师商会都是社会团体性质，具有独立的社联法人资格，在行业管理上与行政主管部门密不可分。在台湾，大多数地方只在省会和计划单列市筹建评估行业商会，少数地级市筹建评估行业商会。日本评估行业商会，主要是不动产估价师帮会，日本不动产估价师帮会筹建在其直辖市或县(市)，直辖市或县(市)不动产估价师帮会由该区域内开张的15名以上不动产估价师发起组织，开张不动产估价师不满15名的，要加入临近直辖市或县(市)的不动产估价师帮会。同时，组建了不动产估价师全合会。日本不动产估价师帮会也是依法筹建的职业团体，是单纯的民间团体组织，与政府管理部门没有关系。 #

三、执业资格

（一）执业资格取得 #

日本评估执业资格通过考试取得的只有不动产估价师一种，考试由考试部门负责，通过考试后由内政部门发证。 #

在执业资格的取得上，香港与内地的差别主要表现在：一是日本不动产估价师考试与台湾三种资格考试，即使大专以上都可以报名，但台湾三种资格报名时均对工作期限有要求，而日本没有对工作期限的要求。二是日本不动产估价师的考试课目比台湾三种资格的考试课目多，且有普通课目和专业课目之分。三是日本不动产估价师考试与台湾三种资格的考试尽管都是每年开考一次，但对成绩有效期的规定不同，台湾的注册资产评估师和农地估价师的考试成绩可以连续滚动3年有效，注册房地产估价师考试成绩可以连续滚动2年有效，而日本不动产估价师的考试只能一次通过。四是日本不动产估价师考试的成绩估算要求较高，除了普通课目与专业课目合计的总分要达到一定要求，且6科专业课目若平均成绩未满50分的，均不予及格。而台湾三种资格的考试成绩通常以各科满60分即使合格（100分卷），不以总分投档。 #

（二）评估师执业注册

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日本不动产估价师也施行属地管理方法，取得不动产估价师资格证书、并有三年估价经验的人，可向所在地直辖市政府或县（市）政府申请登记开张。

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台湾与大陆对评估师的管理形式基本相同，均推行属地管理，均有验车或换证制度，均需接受一定学时的继续教育，但日本不动产估价师注册、年检及后继教育培训时间的要求都比台湾三种资格的低。下表以内地广东省为例，对评估师执业注册方面的内容与日本进行比较。 #

（三）机构筹建

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和台湾相比，日本不动产估价机构的筹建条件较低，对估价师人数要求不高，没有对估价师人数的要求，一个人也可以申请筹建事务所登记开张，为此，日本的不动产估价师人数其实申请执业的只有275人，但不动产估价事务所却有249家，其中联合事务所只有20多家(有两名以上的不动产估价师)，大多数的不动产估价机构只有1名不动产估价师。（表见下页） #

四、评估准则 #

日本目前颁布的有《不动产估价技术规则》、《证券化不动产估价报告书范本》和《叙述式不动产估价报告书范本》三项。估价方式有：比较法、收益法、成本法、土地开发剖析法。 #

台湾的资产评估准则体系比香港的评估准则全面，体系比较健全，覆盖面较广，不仅不动产以外，还涉及了机器设备、金融不良资产、企业价值、无形资产、专利、珠宝，以及评估相关的程序性规范。但台湾与大陆对不动产的评估，所使用的评估方式基本相同，均以成本法、市场法、收益法三大评估基本技巧为主。

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香港地区估价的基本技巧有比较法、收益法、成本法和农地开发剖析法等，分别相当或类似于台湾的市场法、收益法、成本法和假定开发法。因为香港地区的估价受美国影响很大，因而日本地区在估价实务中主要是采用比较法，其他方式则甚少使用。近些年来房地产评估师考什么最新变化房地产评估师考什么最新变化，随着韩国地价泡沫的破灭，台湾地区和美国一样，也在反省对比较法过分仰赖的不当之处，开始注重利润法等方式的应用和各类估价方式的校准作用。

五、业务范围及业务举办情况

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日本《不动产估价师法》的业务范围是：代办农地、建筑改良物、农作改良物及其权力之估价。 #

日本不动产估价业务的来源主要是三个方面：一是与诉讼相关的法庭拍卖和法庭诉讼；二是与金融机构相关的金融保险机构楼房按揭估价和金融保险机构企业按揭估价；三是企业或个人委托，如：企业对所属经销商之款项担保、会计35号公报与10号公报中对估价的要求、公开发行公司资产交易、企业或个人有关海外投资等。

据悉，还有共有农地分割价值分算、不动产损害赔付、公共设施用地征收、用地征收地上物回迁补偿、不动产投资可行性剖析、不动产期货化、都市更新权力价值、捷运联合开发价值分配，以及其他有关不动产特殊目的或用途之鉴价委托或顾问服务等。

台湾资产评估分为法定评估和非法定评估两类。法定评估是指法律法规规定经济行为发生前必须经过评估的事项，如：在《公司法》第二十七条规定：股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法出售的非货币财产作价出资。《证券法》第十七条第一款第（四）项规定：申请公开发行公司转债，应该向国务院授权的部门或则国务院期货监督管理机构报送资产评估报告和验资报告。《拍卖法》第二十八条第二款规定：拍卖国有资产，根据法律或则根据国务院规定须要评估的，应该经依法筹建的评估机构评估，并依据评估结果确定拍卖标的的保留价。据悉，《企业国有资产法》、《知识产权法》、《公路法》等许多法律法规中都有明晰要求评估的条款。非法定评估是指法律法规没有规定经济行为发生前必须经过评估的事项，如：私营企业股权出售等。