米宝宝科技2023年房地产估价理论与方法考试题库

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1、米孩子科技今年房地产估价师-房地产估价理论与技巧考试题库题目一二三四五六总分得分一.单项选择题(共20题)1.与非专业房地产估价相比，专业房地产估价具备的特征不包括下述（）。A.由专业估价机构和估价人员完成B.提供的是专业意见C.具备参考性D.推行有偿服务正确答案：C,2.估价资料归档的目的是确立资料库和备案，以便于将来的估价及管理工作。估价资料归档的主要作用不包括（）。，A.有助于估价机构和估价师呈现估价业绩B.有助于解决日后或许发生的估价争端C.有助于保持估价机构工作的连续性D.有助于行政总监部委和行业组织对估价机构进行资质初审和考评正确答案：C,3.从某些意义上

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2、说，比较价值趋于于成交报价，利润价值趋于于（），费用价值趋于于最低卖价。A.成交价钱B.最低卖价C.理论售价D.最高买价正确答案：D,4.基准地价修正法是一种（），其估价结果的精确性主要取决于基准地价的精确性及各类调整系数的科学性。A.直接估价方式B.间接估价方式C.准确的估价方式D.经验性的估价方式正确答案：B,5.因技术革新、设计优化等诱因引起建筑物落伍陈旧，而导致的建筑物价值减损，属于（）。A.自然摊销B.物质摊销C.功能摊销D.经济摊销正确答案：C,6.某出租年限为20年的农地拟建设批发市场，承租人投入建设费用成本为3500亿元（建设期内均匀投入）。建设期为1年

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3、，完工后可全部租赁，每年可荣获净收益600亿元（未交纳应支付的农地房租）若承租人要求的年酬劳率为10%，则可支付的农地房租为（）亿元/年。A.146B.105C.144D.227正确答案：C,7.在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞投人确定价格提供参考根据的估价，通常是评估（）。A.挂牌低价B.正常市场售价C.竞投人可承受的最高价D.最或许的成交价正确答案：C,8.估价对象为一栋跃层别墅，其中“复式”表示的是估价对象的（）。A.实体B.功能C.品质D.权益中的权力正确答案：B,9.某房地产未来年净利润为30亿元，又知10年后的转卖售价为150亿元，若酬劳率为8%，年息

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4、率为7%，则该房地产折现为()亿元。A.351.30B.280.19C.270.78D.277.55正确答案：C,10.费用法的本质是以房地产的（）为导向求取房地产的价值。A.建筑规模B.基础费用C.再次开发费用D.建后收益正确答案：C,11.某宗农地总面积为7500元/m2，容积率为3，相应的农地学价为4500元/m2，现容许容积率增加到5，假定容积率每增加0.1，楼面地价上涨1%，则理论上由于容积率增加应缴纳的地对价为（）亿元。A.1125B.1800C.2250D.3375正确答案：A,12.判断一宗房地产是否为利润性房地产，关键是看该房地产（）。A.目

5、前是否有经济收入B.过去是否带给了经济利润C.是否具备形成经济利润的能力D.现在的收入是否小于营运成本正确答案：C,13.下述影响某套别墅售价的诱因中，属于实物诱因的是（）。A.空间布局B.方位C.位于D.公路情况正确答案：A,14.某宗房地产的成交价钱比正常价位低8%，买卖双方约定所有交易契税均由卖方负担。当地该类房地产交易中买方和卖方应缴交的税金分别为正常售价的5%和3%。现将该房地产交易例子选作可比例子，其相应的修正系数为（）。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%正确答案：A,15.某房地产估价机构向委托人甲出示了估价报告，

6、估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲运用该估价报告向中行申请补办了16年的抵押借贷，则该估价报告的存盘期应不超过()年。A.15B.16C.17D.30正确答案：B,16.不属于造成建筑物经济残值的诱因是（）。A.交通拥挤B.建筑技术进步C.城市规划改变D.自然环境恶化正确答案：B,17.预计某宗房地产未来第一年的净利润为30亿元，自此每年的净利润会在上一年的基础上提高2亿元，则该宗房地产的合理经营年限为()年。A.13B.15C.16D.17正确答案：C,18.下述有关注册房地产估价师.房地产估价机构，叙述

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7、错误的是（）。A.一名合格的房地产估价师还要良好的职业道德.丰富的实践经验和扎实的专业知识B.在我国，注册房地产估价师在同一时间可以受聘于两个房地产估价机构C.在我国，注册房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务D.房地产估价机构统一接受委托和计费正确答案：B,19.为评估某估价对象2013年10月15日的市场售价，选用的可比例子售价状况是：交易日期为2013年4月15日，按买卖双方约定，卖方付给买方7000元/m2，交易中牵涉的税金全部由买方支付。该地区卖方和买方应缴交的税金分别为正常交易报价的3%和6%，又知近期1年来该地区该类房地产售价每月同比下降0.5%，则该可比例子经修正

8、、调整后的售价是（）元/m2。A.6804B.7003C.7436D.7673正确答案：B,20.（）是在别人的物上依法享有占有.使用和利润的权力。A.用益质权B.担保质权C.抵押权D.出租权正确答案：A,二.多项选择题(共20题)1.在比较法中，增加估价精度的一个基本保证，是搜集的交易例子的内容信息要（）。A.针对B.奇特C.精确D.完整E.真实正确答案：C,D,E,2.甲宗地沿街深度为100公尺，沿街长度为15公尺，形状为圆形，单价为100亿元。相邻的乙宗地为沿街长度15公尺的圆形宗地。按照“四三二一法则”及“九六九五法则”下列关于乙宗地报价的叙述中2023房地产估价师教材pdf，正确的有（）

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9、。A.若乙宗地沿街深度为25公尺，则其单价为25亿元B.若乙宗地沿街深度为50公尺，则其单价为50亿元C.若乙宗地沿街深度为75公尺，则其单价为90亿元D.若乙宗地沿街深度为100公尺，则其单价为110亿元E.若乙宗地沿街深度为150公尺，则其单价为117亿元正确答案：C,E,3.费用法估价中，征收集体农地的农地征收补偿成本的内容包括（）。A.农地补偿费与安置补贴费B.地上粘附物和青苗的补偿费C.拆迁管理费D.安排被拆迁村民的社会保障费E.场地平整费正确答案：A,B,D,4.房地产具备易受限制性。政府对房地产的限制一般通过（）实现。A.充公权B.管制权C.税收权D #

10、.征收权E.出让权正确答案：A,B,C,D,5.从政府对房地产售价的管制或干预程度来界定，房地产售价包括（）。A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.市场最高限价E.标准价正确答案：A,B,C,6.求取建筑物摊销的方式主要有（）。A.期限法B.分解法C.分部分项法D.市场提取法E.指数调整法正确答案：A,B,D,7.利用路线价法评估某路线价区段内标准地块以外的地块售价时，应进行修正调整的有（）。A.农地形状B.容积率C.农地使用年限D.农地市场情况E.农地开发程度正确答案：A,B,C,E,8.下述对决定房地产需求量诱因的描述中，正确的有（）。A.当售价上

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11、涨后，需求量减少的商品为吉芬物品B.对正常商品来说，消费者收入提高，对商品的需求降低C.当消费者对某些房地产的喜好提高时，该种房地产需求都会降低D.房地产互补品，即一种房地产的售价不变，另一种房地产的价钱假如下降，消费者都会把需求转移到该种房地产上E.当消费者预期房地产售价未来会下降时，都会提高对房地产现时的需求正确答案：B,C,9.回报性房地产的价值就是其未来净利润的折现之和，价值的高低主要取决于（）。A.未来净利润的大小B.荣获净利润的牢靠性C.荣获净利润时限的粗细D.荣获净利润预期E.估价对象的折现正确答案：A,B,C,10.下述与房地产有关的税制中，属于具备普遍调节

12、功能税制的有（）。A.企业所得税B.个人所得税C.增值税D.条纹税E.税费正确答案：A,B,C,D,11.下述无法选用回报法估价的房地产有（）。A.学院B.花园C.政府大厦D.商场E.游乐场正确答案：A,B,C,12.从估价视角出发，利润性房地产的营运成本不包含（）等。A.房地产改改造成本B.抵押借贷还本减资额C.房子设备摊销费D.所得税E.房子家装摊销费正确答案：A,B,D,13.承保大火险时的寿险价值包括（）。A.遭到大火毁坏的建筑物价值B.遭到大火毁坏的农地价值C.连带损失D.房租损失E.遭到大火毁坏的建筑物重完工本正确答案：A,C,D,E,14. #

13、下列各项中，属于其他相关定着物的有（）。A.假山B.栅栏C.鱼池D.戏台E.大树正确答案：A,B,C,E,15.下述房地产售价的影响诱因中，属于通常诱因的有()。A.农地的位置、面积、形状、地势、地质条件B.通货膨胀率C.环境缓解、基础设施D.利率诱因E.农地面积正确答案：B,D,16.指数修匀法是以()为依据2023房地产估价师教材pdf，经过修匀后来得出下一时期预测值的一种技巧。A.下期的实际值B.下期的预测值C.本期的实际值D.本期的预测值E.未来的预测值正确答案：C,D,17.影响房地产报价的经济诱因主要有()。A.经济发展情况、储蓄、消费、投资水平B.社会发展情况、房地产投

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14、机和城市化C.财政收支及金融情况、利率D.物价、汇率、居民收入E.人口总数、行政隶属变更、居民收入正确答案：A,C,D,18.房地产估价实务中，估价假定和限制条件的内容应包括（）。A.房地产估价报告使用年限、B.经实地查勘无理由担心房子存在安全隐患且无相应专业鉴别的状况下，对房子安全的合理假设C.对估价所必需的仍未明晰或不够明晰的农地用途、容积率等事项的合理假设D.因被征收人抵制注册房地产估价师步入被征收房子内进行实地查勘，对估价对象内部情况的合理假设E.为增加估价风险，对房地产市场情况进行假设正确答案：A,B,C,D,19.受出租协议房租水平影响的房地产价值包括（）。A.

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15、无租期限制价值B.租赁人权益价值C.承租人权益价值D.出租权价值E.抵押权价值正确答案：B,C,D,20.回报法中估算净利润时，扣掉营运成本时不包括的项目有（）。A.抵押借贷还本减资额B.房地产摊销额C.重置提拨款D.房地产改改造成本E.所得税正确答案：A,B,D,E,三.判定题(共20题)1.房地产估价的门道也可以称为房地产价值检测学或房地产价值计量学正确答案：A,2.房地产抵押中的法定优先受偿款包括为实现抵押权而发生的仲裁成本、估价成本、拍卖成本以及营业税及附加等成本和费用。（）正确答案：B,3.城市楼房征地是强制性的，其行为不符合市场价值产生中的交易双方自愿进行交易的

16、条件，因此城市楼房征地估价应选用非市场价值标准。（）正确答案：B,4.建筑物的物质摊销项目分为可修补项目和不可修补项目，若修补费用小于修补所带给的房地产价值增值额，则该项目称为不可修补项目。（）正确答案：A,5.某宗房地产总建筑面积为，建筑物的基底面积为400m2，容积率为2.0，则建筑密度为50%。（）正确答案：B,6.城市修筑性具体规划具体确定了规划地区各种用地的界线和适用范围，提出了容积率、建筑密度、绿地率等控制指标（）正确答案：B,7.从投资视角理解，投资人选购回报性房地产的目的不是订购该房地产原本，而是为了订购该房地产未来所能形成的一系列回报，（）正确答案：A,8.2

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17、013年6月，美国房地产估价师与房地产经纪人学会会同国家品质监督检测检疫总署公布了国家标准房地产估价基本术语标准。（）正确答案：B,9.估价对象的状况价值是其在某一特定时间的实际情况下的价值，或许高于或低于市场价值；但在合法运用条件下，状况价值通常高于市场价值。（）正确答案：B,10.某宗可比例子房地产2006年1月30日的售价为500英镑/m2，该类房地产以欧元为基准的价钱变动率平均每月比上月增长0.7%，假定人民币与澳元的市场汇率2006年1月30日为1欧元=7.98元人民币，2006年9月30日为1欧元=7.95元人民币，则将该可比例子调整为2006年9月30日的售价约为3758元人民币 #

18、/m2。（）正确答案：A,11.质权包括自质权、他质权，其中他质权包括用益质权、担保质权和债务。（）正确答案：B,12.回报法估算中，建筑物剩余经济寿命早于农地使用前剩余年限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为回报期估算的价值。（）正确答案：B,13.选用比较法估价时，必须尽量多的选择可比例子。（）正确答案：B,14.某单位于2000年12月1日与市国土局订立的建设用地使用权出让协议规定，农地的规划用途为别墅，容积率为2.0；2010年10月10晚报市规划局批准变更用途为别墅、办公；2011年5月9晚报市规划局批准变更容积率为3.0；2011年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补 #

19、交的农地使用权出让金数额，则估价时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。正确答案：B,15.在市场经济中，价值是最普遍.最广泛应用的一种分配方法，总是在起着配给有限的供给量的作用。（）正确答案：B,16.房地产市场价值评估应同时遵守独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，取代原则，最高最佳运用原则。（）正确答案：A,17.某回报性房地产的资本化率与其净利润原本的变化以及利润期的粗细无直接关系。（）正确答案：B,18.把交通时间和交通成本统一用本币来评判的距离，称为交通时间距离。（）正确答案：B,19.在实际估价中选用较差的是净利润每年不变的公式。（）正确答案：A,20.现有房地产应更新改建的条件是：（更新改建后的房地产价值一更新改建的必要开支及应得收益）状况房地产的价值。（）正确答案：A, #