房地产企业成本管理软件二○四年四月十八日

房地产企业成本管理软件二○○四年三月十八日万科财务部胡宏主要内容成本管理软件开发的背景软件开发前基础工作和制度的建立软件使用后的成本管理现况和前景成本管理软件开发的背景从1999年开始，万科各分公司先后把“审算部”更名为“成本管理部”，对工程造价专业人员提出了更高的要求：单纯的建安费用控制强化成本的计划性——目标成本管理制度项目全成本控制收益是多少——不确切项目间成本——不可比基础资料管理——不统一成本管理软件开发的背景2000年万科集团成本管理的状况农地成本开发前期打算费主体建筑工程费主体安装工程费园区管网工程费园林环境建设费配套设施费开发间接费1、统一成专科目的设置主体造价园区造价楼面地价费用及资金成本软件开发前基础工作及制度的建立建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期打算费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。开发成本：指项目的制导致本。开发成本=农地获得价款+建造成本+开发间接费完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税款。项目成本：在未非常说明时，通常指项目的“开发成本”。

几个基本成本概念责任成本体系通过确定责任主体和评价部门成本控制软件，通过技术经济指标的目标设定、执行和考评，来保证整体成本的合理智和先进性。责任成本管理体系要素：（1）责任范围；（2）责任人（3）评价标准；（4）评价人责任成本体系构建目的：令全员施行自觉的成本管理行为2、责任成本管理3、加强目标成本管理管理原则：彰显目标成本的先进性目标成本的严肃性(列入绩效考评)目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。动态成本：是项目施行过程中各个时期彰显的预期成本结果（见动态成本构成）。基本概念：管理工具：动态成本反映系统平台成本指标数据库施行过程新项目发展规划设计扩初设计施工图设计施工组织与材料采购完工结算成本计算目标成本测算一目标成本测算二目标成本动态成本结算成本剖析目标成本产生动态成本控制4、加强作业过程管理项目发展施工规划设计招标完工结算签约销售及物管管理总目标通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现减少成本的目的。全过程、全员、全方位房地产成本作业过程：软件开发前基础工作及制度的建立新项目发展成本控制控制要点：稳健性合理确定计算基础，合理预计工程量和工程综合总价。 #

控制原则：客观、全面、准确、谨慎预测新项目成本需求文件：《新项目发展可行性评审体系》软件开发前基础工作及制度的建立成本数据库系统：成本指标数据项目成本数据材料设备数据——是万科集团的成本数据平台，是新项目计算和结算剖析的重要参考根据。分为规划指标、建筑指标和结构指标成本控制软件，可以对不同项目间的同类指标进行比较剖析。记录各项目及其各产品类型的结算成本，可以对不同项目间的同类产品指标进行比较剖析。记录各项目材料设备的价钱等详尽资料，以便新项目计算和部品设计时参考。设计阶段的成本控制控制要点：合理的产品技术经济指标设计周期、设计质量。控制原则：经济合理智最大。需求文件：《规划设计工作流程与评审制度》软件开发前基础工作及制度的建立设计成本控制70%的成本由设计阶段确定建筑专业：确切的定位、合理的经济技术指标结构专业：设计人员的经济意识、合理的安全系数设备专业：材料设备的性价比、兼顾常年使用成本设计阶段的主要经济指标容积率建筑占地面积单方钢筯浓度单方砼浓度窗地比建筑边长面积比……招标成本控制控制要点：获取竞争性优价成本尽量采用工程量清单形式集中采购控制原则：全面招标原则合理优价中标原则透明公平原则需求文件：《工程及材料招标管理办法》软件开发前基础工作及制度的建立工程量清单招标的优点减低职业风险，对成本人员的个人水平的依赖性增加；提升工作效率，尤其是能大大减短结算核实时间；以便成本数据积累，构建成本数据库：工程单价确切；有更合理的时间办复工手续；发觉设计失误，降低变更及时评估出造价咨询公司的工作质量协议签约阶段的成本控制控制要点：协议磋商（慎选）协议审批控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签署原则、招标原则、利益明确原则需求文件：《工程协议管理办法》《合同分类编号规则》软件开发前基础工作及制度的建立协议的主要经济条款协议造价：单价协议、单价协议、费率协议付款进度：按月付款、按形象进度付款分包管理配合费：2%采购保管费：～3%(其中采购70%、保管30%）质保金：3～5%材料供应形式：甲供、甲控乙供、乙供变更与护照：按协议总价、按定额上浮完工初验与结算：结算方式、核对时间要求等……合同签约阶段的成本控制软件开发前基础工作及制度的建立工程类协议共分六类，相应编号按下述括弧中汉字表示。 #

农地协议（农地）：项目合作开发与农地使用权出让、转让等协议；前期协议（前期）：规划、设计、勘察、监理、造价咨询等协议；施工协议（施工）：包括建筑、安装、装饰、市政等施工或安装协议；工程材料设备采购协议（采购）：包括材料采购、甲方付款甲方收货的三方协议、设备订购等协议；园林环境协议（环境）：包括室内环境施工和采购协议；营销包装协议（营销）：包括企划、销售代理、样板间家装、户外广告牌制安、媒介广告设计、制作、宣传品设计、印刷等协议；施工期间的成本控制控制要点：变更与护照的控制工程质量的控制工期控制控制原则：权利限制原则、时间限制原则多级初审原则、完工确认原则需求文件：《设计变更、现场护照管理办法》软件开发前基础工作及制度的建立结算阶段的成本控制控制要点：严格初审结算工程量合理确定结算总价控制原则：清廉奉公原则、多级初审原则确切高效原则、可检查性原则需求文件：《工程预结算管理办法》《结算复核工作施行条例》软件开发前基础工作及制度的建立销售承诺及物管管理成本控制控制要点：销售承诺（销售协议、广告、售楼书）物管管理巨亏控制原则：独立、健康营运，不形成经营负担。需求文件：《销售管理制度》《物业管理制度》软件开发前基础工作及制度的建立责任成本管理目标成本管理作业过程管理成本管理软件公司总总监层控制系统信息系统组织系统最终产生如下所示的成本管理架构和模式领导机构管理工具管理制度成本、工程文件用友开发协议管理软件的优势成本数据与财务息息相关，能便捷的进行数据转换。

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用友软件的数据安全性较高。用友软件的控件中，已挺好地实现分项目按数据进行授权，查询便捷且功能强悍。用友可以实现数据远程同步复制，以便集团监控。软件使用后的成本管理现况和前景工程和材料采购协议条款、合同价集团内相互借鉴。类似项目之间很便捷进行比较，挖掘成本增加潜力。及时统计变更护照的造价，实现可控。成本数据与财务之间互相调用，协调高效。各项目成本数据集中反馈，即时了解项目动态成本和收益状况，项目定位和领导决策愈发确切。工程管理部——合同统一管理，对供应商进行评估项目总监部——变更护照、进度款、项目成本信息相关业务部门——了解协议施行状况，合同款的支付情况房地产企业基本数据平台软件使用后的成本管理现况和前景几个成本观点成本管理要依赖于全员成本水平是专业水平的反映专业追求，永无止境！谢谢！

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