土地估价师辅导：建设用地使用权转让的条件

　　建设用地使用权转让的条件 #

　　在我国，建设用地使用权依法转让受法律保护，根据有关法律、 法规的规定，以出让方式取得的建设用地使用权转让时应符合以下基本条件。 #

　　（1）按照建设用地使用权出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

　　（2）按照建设用地使用权出让合同约定进行投资开发，属于成片 开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

　　为规范建设用地使用权转让活动，建设用地使用权的转让还要受以下几个条件的限制：

　　①通过转让取得的建设用地使用权，其建设用地使用权的使用年限为原建设用地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者的使用年限后剩余年限。转让合同终止日期和建设项目完成日期不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目完成日期，不得改变原出让合同所列的权利、义务和各项用地要求。 #

　　②建设用地使用权转让后，原出让合同规定的建设用地使用权受让人的权利、义务全部随之转移。

　　③建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的建设用地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。 #

　　④建设用地使用权转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让。《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)规定，土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。对原划拨用地，因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的，应依法实行出让等有偿使用方式；对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。 #

　　⑤原行政划拨建设用地使用权的转让，土地转让人必须向所在地市、县人民政府土地管理部门申请补签土地出让合同，缴付土地出让金，办理土地出让登记手续后，才取得转让的合法权利，通过转让方式取得建设用地使用权的受理人，必须与转让人签订转让合同，并共同到土管部门办理建设用地使用权过户登记手续，换取土地使用证。 #

　　⑥建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权；建设用地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要措施(如规定最高限价)来防止。《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)规定，国有土地使用权转让，转让双方必须如实申报成交价格。土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。