2011土地估价师：土地估价理论与方法讲解(5)

2011土地估价师：土地估价理论与方法讲解(5)

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3、土地价格的类型

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1)按土地权利分类

土地所有权价格是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。 #

土地使用权价格是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。

土地租赁权价格指租赁期内客观市场土地租赁价格与实际土地租赁价格之间差额的资本化。

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土地抵押权价格指抵押土地的清算价格扣除抵押土地负债总额、税金及拍卖费用后的余额。 #

其他他项权利价格：如地上权、地役权、空间利用权价格等

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2)按土地价格形成方式分类

交易价格指通过市场交易形成的土地成交价格

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理论价格指经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格 #

评估价格指由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括交易底价、基准地价、课税价格等 #

3)按政府管理手段分类 #

申报地价由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价

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公告(示)地价是政府定期公布的地价，它一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据 #

4)按土地价格表示方法分类 #

土地总价格指某一宗土地的整体的价格 #

单位面积价格简称单价，指单位土地面积的土地价格

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楼面地价土地单价的一种表示方法，以单位建筑面积来表示土地单价 #

地面地价土地单价的一种表示方法，宗地地面地价=宗地总地价/宗地面积 #

其中，对于已开发的宗地楼面地价=宗地总地价/宗地可售价建筑面积=地面地价/净容积率。这里，宗地可售建筑面积不包括公建配套建筑面积，仅指计征国有土地使用权出让金的建筑面积。 #

对于待开发的宗地楼面地价=宗地总地价/宗地规划可售建筑面积=地面地价/规划净容积率，这里，宗地规划可售建筑面积不包括公建配套建筑面积，一般为计征国有土地使用权出让金的建筑面积。在可销售建筑面积无法准确确定时可采用建筑面积或规划容积率等。 #