土地估价师辅导：建设用地使用权租赁的概念

　　（十一）建设用地使用权租赁的概念（熟悉）

　　建设用地使用权租赁是指建设用地使用权者作为出租人，将建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地出租一般是同房屋租赁结合在一起的，单纯的场地租赁行为在整个建设用地使用权租赁市场中比例较小。由于在建设用地使用权租赁中，建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权不发生转移，承租人以支付租金为代价取得对土地及地上建筑物、其他附着物一定期限使用的权利，期限通常较短，投资相对较少，方便灵活，出租人则通过承租人支付的租金中收回投资，因而建设用地使用权租赁十分普遍，具体形式也多种多样。如商业柜台出租，各种铺面出租和住房出租等都包含着建设用地使用权的出租。

　　建设用地使用权租赁，承租人以支付租金为代价取得了对土地及地上建筑物、其他附着物使用的权利，但承租人只有使用的权利，不得改变土地用途，不得将承租权转让、转租、抵押或从事其他经济活动，它具有以下几个法律特征：

　　 (1)建设用地使用权租赁双方当事人只是就使用土地达成协议，不发生作为物权的建设用地使用权的转移，这是建设用地使用权出租与转让方式的主要区别。

　　(2)用于租赁的地块必须具有法律上的依据。即必须是法律允许的地块，目前只有因出让、转让建设用地使用权等方式取得的建设用地使用权的民事主体具有这一权利，如果民事主体无合法原因擅自租赁土地(例如划拨取得的建设用地使用权)，仍属于非法行为。

　　(3)建设用地使用权租赁合同是有偿合同。出租人有义务将出租的土地交给承租人使用，并有权取得租金收益。相反，承租人有义务支付租金，有权利使用土地。

　　(4)土地转租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，当出租的建设用地使用权发生转移时，新的建设用地使用权人也必须尊重承租人的合法权利。